L’assemblée générale, du premier courrier au dernier recours
Neuf étapes dans l’ordre où elles arrivent : faire inscrire une question, recevoir la convocation dans les délais, réunir les pouvoirs, voter à la bonne majorité, vérifier le procès-verbal — et savoir jusqu’à quand une résolution reste attaquable.
L’assemblée générale est le seul moment où la copropriété décide. Tout le reste — le syndic, le conseil syndical, les contrats — n’en est que l’exécution. C’est aussi le moment le plus encadré : la plupart des annulations tiennent à une date manquée ou à une question mal rédigée, pas à un désaccord de fond.
- 1
Qui convoque, et quand
L’assemblée est convoquée par le syndic, au moins une fois par an. Le conseil syndical peut le lui demander ; à défaut, son président peut convoquer lui-même après une mise en demeure restée sans effet. Un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix disposent du même levier.
- Au moins une assemblée par an, et dans les six mois de la clôture des comptes.
- Le président du conseil syndical peut convoquer après mise en demeure infructueuse.
- Une assemblée peut être convoquée à tout moment si l’urgence le justifie.
Articles 7 et 8 du décret du 17 mars 1967
Organiser une assemblée générale de copropriété - 2
Faire inscrire une question à l’ordre du jour
L’assemblée ne peut voter que sur ce qui est inscrit. Une question notifiée au syndic est portée à l’ordre du jour à condition d’arriver avant l’envoi de la convocation — et d’être rédigée de façon à pouvoir être mise aux voix telle quelle.
- Notifiez la question par lettre recommandée, plusieurs semaines à l’avance.
- Rédigez-la sous forme de résolution, pas sous forme de doléance.
- Joignez les pièces exigées : sans elles, la résolution est fragile.
- « Questions diverses » ne peut jamais donner lieu à un vote.
Articles 10 et 13 du décret du 17 mars 1967
Faire inscrire une question à l’ordre du jour - 3
Les vingt et un jours de convocation
La convocation doit être notifiée au moins vingt et un jours avant l’assemblée, et le délai court à compter de la première présentation du recommandé — pas de son dépôt à la poste. C’est le motif d’annulation le plus fréquent, et le plus simple à prouver.
- Vingt et un jours au minimum ; le règlement peut prévoir davantage, jamais moins.
- Le délai part de la réception, ce qui impose de poster plusieurs jours plus tôt.
- Les pièces exigées accompagnent la convocation, elles n’arrivent pas ensuite.
Articles 9 et 11 du décret du 17 mars 1967
Calculer les délais de son assemblée générale - 4
Les pouvoirs et le vote des absents
Un copropriétaire empêché délègue son droit de vote. Trois délégations au plus par mandataire — davantage seulement si le total des voix qu’il détient, les siennes comprises, ne dépasse pas 10 % des voix du syndicat. Le syndic et ses proches en sont exclus.
- Le pouvoir est écrit, daté et signé ; il peut être laissé en blanc.
- Les pouvoirs en blanc sont répartis par le président de séance, qui ne peut pas tous se les attribuer.
- Un pouvoir irrégulier fausse le décompte et fragilise les résolutions serrées.
Article 22 de la loi du 10 juillet 1965
Collecter les pouvoirs avant l’assemblée générale - 5
Vote par correspondance et visioconférence
Un copropriétaire peut voter par correspondance sur un formulaire joint à la convocation, ou participer à distance si l’assemblée l’a prévu. Ces voix comptent comme des voix exprimées — avec une subtilité qui décide parfois du résultat.
- Le formulaire de vote par correspondance est joint à la convocation.
- Il doit parvenir au syndic avant l’assemblée, faute de quoi il est écarté.
- Un vote par correspondance sur une résolution amendée en séance est réputé défavorable.
- La participation à distance suppose des moyens techniques décidés par l’assemblée.
Article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965
Le vote par correspondance en assemblée générale - 6
Le bureau et la feuille de présence
La première résolution de toute assemblée désigne le président de séance, le secrétaire et, le cas échéant, les scrutateurs. La feuille de présence, émargée et annexée au procès-verbal, est la pièce qui prouve qui votait et pour combien de voix.
- Le syndic est en général secrétaire ; il n’est pas président de séance.
- La feuille de présence porte les mandants représentés et leurs tantièmes.
- Elle est annexée au procès-verbal et certifiée exacte par le président.
Articles 14 et 15 du décret du 17 mars 1967
Le bureau de l’assemblée : président et scrutateurs - 7
Quelle majorité pour quelle décision
Quatre régimes, et deux passerelles systématiquement oubliées en séance. L’article 24 compte les voix exprimées des présents ; l’article 25 compte tous les copropriétaires, absents compris ; l’article 26 exige une double majorité ; l’unanimité vise le reste.
- Article 24 : majorité des voix exprimées ; l’abstention ne compte pas.
- Article 25 : majorité de tous les copropriétaires ; l’absence pèse comme un refus.
- Passerelle 25-1 : au tiers des voix, second vote immédiat à l’article 24.
- Article 26 : majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix.
Articles 24, 25, 25-1, 26 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965
Simuler une majorité d’assemblée générale - 8
Le procès-verbal, et ce qu’il doit contenir
Le procès-verbal est établi à la fin de la séance et signé par le bureau. Il porte, résolution par résolution, le résultat du vote et le nom des copropriétaires opposants ou abstentionnistes — c’est cette mention qui ouvre le droit de contester.
- Résultat de chaque vote, avec les noms des opposants et des abstentionnistes.
- Notifié aux opposants et défaillants dans le mois suivant l’assemblée.
- Relisez-le : une résolution mal retranscrite s’exécute telle qu’elle est écrite.
Articles 17 et 19 du décret du 17 mars 1967
Vérifier le procès-verbal de son assemblée générale - 9
Contester une décision
Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir, et seulement dans les deux mois de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, la résolution devient définitive, même irrégulière — d’où l’importance de faire inscrire son opposition au procès-verbal.
- Deux mois à compter de la notification du procès-verbal, pas de la séance.
- Il faut avoir voté contre ou avoir été absent : un abstentionniste présent ne peut pas agir.
- L’action n’est pas suspensive : la décision s’exécute pendant la procédure.
Article 42 de la loi du 10 juillet 1965
Contester une décision d’assemblée générale
Quatre situations qui reviennent chaque année
Elles ne figurent dans aucun chapitre parce qu’elles n’arrivent pas à un moment précis : elles surgissent, et il faut savoir quoi en faire.
La deuxième convocation
Quand une résolution de l’article 25 échoue faute de majorité mais recueille au moins le tiers des voix, un second vote a lieu immédiatement à l’article 24. Ce n’est pas une nouvelle assemblée.
Assemblée en visioconférence
Elle suppose que l’assemblée ait décidé des moyens techniques, et que chacun puisse être identifié et voter. Une visio improvisée expose les résolutions.
Refus d’approuver les comptes
Un refus non motivé ne protège personne. Faites porter au procès-verbal les postes contestés et les pièces qui n’ont pas été fournies.
La première assemblée d’un immeuble neuf
Elle désigne le premier syndic hors du promoteur et élit le conseil syndical. C’est la seule occasion de reprendre la main dès le départ.
Ces outils sont des aides au calcul, fournies à titre indicatif. Ils ne remplacent ni le règlement de copropriété, ni le procès-verbal de l’assemblée, ni l’avis d’un professionnel : en cas de désaccord, ce sont les documents de votre copropriété qui font foi.
Questions fréquentes sur l’assemblée générale
Vingt et un jours au moins avant la date de l’assemblée, décomptés à partir de la première présentation du recommandé. Le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long, jamais plus court.
L’assemblée dure trois heures. Le reste, c’est douze mois.
Une assemblée se gagne avant la séance : avec les devis comparés, les incidents datés, les demandes restées sans réponse. C’est ce dossier qui manque presque toujours au conseil syndical, et c’est exactement ce que CoproHarmony conserve d’une assemblée à l’autre.
Créer mon espace gratuitementGratuit pour commencer · Sans carte bancaire · Prêt en 45 secondes