La résolution est-elle adoptée ?
Saisissez les voix pour, contre et les abstentions : l’outil applique la bonne majorité, vous dit si la résolution passe, et surtout si la passerelle de l’article 25-1 ou 26-1 permet de la sauver par un second vote immédiat.
Quelle décision est mise au vote ?
Choisissez la résolution dans la liste : la majorité applicable se règle toute seule.
Ou choisissez l’article
Article 25 — Majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat, absents compris. Une abstention pèse donc autant qu’un vote contre.
Votre copropriété
Le total des voix figure en tête de l’état de répartition des charges, et sur la feuille de présence de l’assemblée.
Le plus souvent 1 000 ou 10 000 tantièmes.
Utile uniquement pour la double majorité de l’article 26.
Le résultat du vote
Les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Pour
Contre
Abstention
Voix ni présentes ni représentées : 3 400
Second vote immédiat possible (article 25-1)
La majorité absolue n’est pas atteinte, mais le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires. La même assemblée procède alors immédiatement à un second vote, à la majorité de l’article 24. Ne levez pas la séance sans l’avoir fait : reporter, c’est perdre la décision.
À voix constantes, le second vote serait favorable.
Voix (tantièmes)
4 200 / seuil : 5 000
- Pour4 200
- Contre1 800
- Abstention600
- Non représentés3 400
Les quatre majorités, en clair
Toutes les décisions d’une assemblée générale ne se votent pas de la même façon. Le régime dépend de la question posée, et il est fixé par la loi : ni le syndic, ni le règlement de copropriété ne peuvent en changer.
Article 24
Majorité simple
Majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptées.
C’est la majorité de la gestion courante : approbation des comptes, budget prévisionnel, travaux d’entretien. Une seule voix d’écart suffit, quel que soit le nombre d’absents.
Article 25
Majorité absolue
Majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat, absents compris. Une abstention pèse donc autant qu’un vote contre.
C’est la majorité des décisions structurantes : désignation du syndic, élection du conseil syndical, travaux d’économie d’énergie. Si elle n’est pas atteinte, regardez la passerelle de l’article 25-1.
Article 26
Double majorité
La majorité des copropriétaires en nombre, représentant au moins les deux tiers des voix du syndicat. Les deux conditions doivent être réunies.
Elle protège ce qui touche à l’immeuble lui-même : modification du règlement sur les parties communes, travaux d’amélioration, suppression du poste de gardien.
Unanimité
Toutes les voix
La totalité des voix du syndicat, absents compris. Une seule voix manquante fait échouer la résolution.
Réservée à ce qui modifie les droits de chacun : répartition des charges, destination de l’immeuble, vente d’une partie commune indispensable.
Les deux passerelles, celles qu’on oublie en séance
Article 25-1 — une résolution de l’article 25 qui n’atteint pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires est immédiatement soumise à un second vote, à la majorité de l’article 24. En dessous du tiers, une nouvelle assemblée peut être convoquée dans les trois mois pour statuer à cette même majorité.
Article 26-1 — une résolution de l’article 26 approuvée par la majorité des copropriétaires représentant au moins le tiers des voix est immédiatement soumise à un second vote, à la majorité de l’article 25.
Quelle majorité pour quelle décision ?
Les décisions les plus fréquentes en assemblée générale, avec la majorité qui leur est applicable.
| Décision | Majorité |
|---|---|
| Approbation des comptes de l’exercice | Article 24 |
| Vote du budget prévisionnel | Article 24 |
| Travaux d’entretien et de maintenance des parties communes | Article 24 |
| Travaux d’accessibilité aux personnes handicapées, à la charge d’un copropriétaire | Article 24 |
| Autorisation donnée au syndic d’agir en justice | Article 24 |
| Décision d’élaborer le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) | Article 24 |
| Désignation du président de séance et des scrutateurs | Article 24 |
| Désignation ou révocation du syndic | Article 25 |
| Élection des membres du conseil syndical | Article 25 |
| Travaux d’économie d’énergie ou de rénovation énergétique | Article 25 |
| Installation de bornes de recharge pour véhicules électriques | Article 25 |
| Autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur | Article 25 |
| Individualisation des frais de chauffage | Article 25 |
| Installation d’un dispositif de fermeture ou de vidéosurveillance | Article 25 |
| Cotisation au fonds de travaux supérieure au minimum légal | Article 25 |
| Délégation de pouvoir au conseil syndical | Article 25 |
| Modification du règlement de copropriété portant sur la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes | Article 26 |
| Travaux d’amélioration, de transformation ou d’addition d’équipements | Article 26 |
| Suppression du poste de gardien ou de concierge | Article 26 |
| Acquisition d’un bien immobilier par le syndicat | Article 26 |
| Vente d’une partie commune non nécessaire à la destination de l’immeuble | Article 26 |
| Modification de la répartition des charges | Unanimité |
| Vente d’une partie commune nécessaire à la destination de l’immeuble | Unanimité |
| Modification de la destination de l’immeuble | Unanimité |
Tableau indicatif : certaines décisions connaissent des exceptions selon la configuration de l’immeuble, le contenu du règlement de copropriété ou la nature exacte des travaux. La mention portée à l’ordre du jour reste la référence, c’est elle qui engage le syndic.
Cinq pièges qui font tomber un vote
Ce ne sont pas les calculs qui posent problème en séance, ce sont les règles qu’on croit connaître.
Il n’y a pas de quorum en copropriété
Contrairement à une association, une assemblée générale de copropriété siège valablement quel que soit le nombre de présents. Attendre « qu’il y ait assez de monde » n’a aucun fondement : ce qui compte est le seuil de voix atteint par chaque résolution.
Une abstention ne pèse pas pareil selon l’article
À l’article 24, elle est neutre : elle n’entre pas dans les voix exprimées. Aux articles 25 et 26, elle pèse comme un vote contre, puisque le seuil se calcule sur la totalité des voix du syndicat.
Trois pouvoirs au maximum, sauf exception
Un mandataire ne peut pas recevoir plus de trois délégations de vote. Il peut en recevoir davantage à la seule condition que le total de ses voix et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat.
Le copropriétaire majoritaire voit ses voix réduites
Si un copropriétaire détient plus de la moitié des tantièmes, ses voix sont réduites à la somme de celles des autres copropriétaires. Saisissez la voix réduite, pas la voix théorique, sinon le décompte est faux dès la première ligne.
Le vote par correspondance sur une résolution amendée
Le copropriétaire qui a voté par correspondance est considéré comme présent. Mais si la résolution est amendée en séance, son vote favorable est compté comme une abstention : un amendement de dernière minute peut faire tomber une résolution qui semblait acquise.
Ces outils sont des aides au calcul, fournies à titre indicatif. Ils ne remplacent ni le règlement de copropriété, ni le procès-verbal de l’assemblée, ni l’avis d’un professionnel : en cas de désaccord, ce sont les documents de votre copropriété qui font foi.
Questions fréquentes sur les majorités en AG
On additionne uniquement les voix « pour » et « contre » des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. La résolution est adoptée si les voix « pour » représentent plus de la moitié de ce total. Les abstentions et les copropriétaires absents n’entrent pas dans le calcul.
Le décompte est la partie facile
Le difficile, c’est d’arriver à l’assemblée avec les bons chiffres : ce qui a été voté l’an dernier, les devis reçus, les incidents de l’année, les demandes restées sans réponse. CoproHarmony garde tout cela à jour toute l’année, pour votre conseil syndical.
Vous préparez
Ordre du jour, devis et historique des décisions sont réunis avant la convocation, au même endroit.
Vous votez
Chaque résolution est enregistrée avec la majorité applicable, son décompte et son résultat.
Vous gardez la trace
Un an plus tard, on retrouve qui a décidé quoi, et pourquoi — sans fouiller trois boîtes mail.
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