Le syndic de copropriété, expliqué au conseil syndical

Le syndic n’est ni le propriétaire de l’immeuble, ni son décideur : c’est le mandataire du syndicat des copropriétaires, chargé d’exécuter ce que l’assemblée a voté. Presque tous les conflits de copropriété naissent de cette confusion — un conseil syndical qui sait exactement ce que le contrat impose obtient en trois e-mails ce qu’un autre réclame pendant un an.

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   Ce que fait un syndic — et ce qu’il ne fait pas

   Le syndic administre l’immeuble, tient la comptabilité du syndicat sur un compte séparé, exécute les décisions de l’assemblée et représente la copropriété en justice. Il ne décide pas à la place de l’assemblée : hors urgence, engager une dépense qui n’a pas été votée est une faute qui engage sa responsabilité.

   • Il convoque l’assemblée, en tient le procès-verbal et le notifie.
   • Il tient la comptabilité du syndicat sur un compte bancaire séparé.
   • Il ne peut engager des travaux non votés que s’ils sont urgents — et doit alors convoquer l’assemblée sans délai.

   Articles 18 et 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965

   Le rôle du conseil syndical face au syndic
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   Professionnel, bénévole ou coopératif : trois formes

   Le syndic professionnel détient une carte professionnelle et une garantie financière. Le syndic bénévole est un copropriétaire élu par l’assemblée, sans rémunération de gestion. La forme coopérative confie la fonction au conseil syndical lui-même, dont le président devient syndic.

   • Le bénévolat convient aux petites copropriétés sans salarié ni installation collective complexe.
   • Il reste tenu des mêmes obligations comptables et de convocation qu’un professionnel.
   • Le passage se vote en assemblée, et suppose que quelqu’un accepte réellement la charge.

   Articles 14 et 17-2 de la loi du 10 juillet 1965

   Passer en syndic bénévole : ce que ça implique
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   Le contrat de syndic : forfait et prestations particulières

   Depuis 2015, le contrat de syndic suit un modèle réglementaire : un forfait annuel couvre la gestion courante, et une liste limitative de prestations peut être facturée en plus. Tout ce qui n’est pas dans cette liste est censé être inclus dans le forfait — c’est la ligne de défense la plus utile d’un conseil syndical devant une facture inattendue.

   • Le forfait couvre la gestion courante : convocations, comptabilité, appels de fonds, assemblée annuelle.
   • Les prestations particulières — travaux, mutations, contentieux — sont limitativement énumérées.
   • Le contrat se vote en assemblée à la majorité de l’article 25, durée et montant compris.
   • Une prestation absente de la liste réglementaire ne peut pas donner lieu à un supplément.

   Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 (contrat type)

   Contrat de syndic : lire le forfait et les prestations particulières
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   Ce que le syndic doit vous donner

   Un espace en ligne sécurisé est obligatoire, avec un socle minimal de documents accessibles aux copropriétaires et un accès élargi pour les membres du conseil syndical. C’est une obligation légale, pas un service commercial : son absence se signale, elle ne se négocie pas.

   • Règlement de copropriété, procès-verbaux, contrats en cours, fiche synthétique de la copropriété.
   • Le conseil syndical accède en plus aux pièces des marchés et aux relevés du compte séparé.
   • Les pièces justificatives des charges sont consultables entre la convocation et l’assemblée.

   Articles 18 et 18-1 de la loi du 10 juillet 1965

   L’extranet de copropriété : ce qui doit vraiment s’y trouver
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   Contrôler les comptes sans être comptable

   Le contrôle de la gestion commence par les annexes comptables jointes à la convocation. On ne cherche pas une erreur d’écriture : on cherche des écarts entre le budget voté et le réalisé, et des postes qui gonflent d’une année sur l’autre sans explication.

   • Comparez le réalisé au budget voté, poste par poste, sur deux exercices.
   • Demandez les pièces justificatives des postes qui bougent le plus.
   • Vérifiez que le fonds de travaux figure sur un compte séparé, et non fondu dans le courant.

   Article 21 de la loi du 10 juillet 1965

   Lire les annexes comptables de sa copropriété
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   Quand le syndic ne répond pas

   Le silence est le premier motif de conflit, et le plus facile à documenter. Le passage de l’e-mail à la lettre recommandée change tout : il ouvre un délai, il laisse une trace, et il transforme une insatisfaction en manquement contractuel opposable en assemblée.

   • Reprenez la demande par écrit, en citant l’article du contrat ou de la loi concerné.
   • Passez à la lettre recommandée après une relance restée sans réponse.
   • Consignez les dates : c’est ce relevé qui pèsera au moment du vote de renouvellement.

   Article 18 de la loi du 10 juillet 1965

   Le syndic ne répond pas : la marche à suivre
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   Mettre les contrats en concurrence

   Au-delà d’un seuil fixé par l’assemblée, les marchés et contrats doivent faire l’objet d’une mise en concurrence, et le conseil syndical doit être consulté. C’est le levier le plus efficace sur les charges : il ne demande aucun conflit, seulement de la méthode et un peu d’avance.

   • L’assemblée fixe elle-même le seuil au-delà duquel la concurrence devient obligatoire.
   • Les devis concurrents doivent être joints à la convocation, pas présentés en séance.
   • Le conseil syndical rend un avis écrit au-delà du seuil qui lui est propre.

   Article 21 de la loi du 10 juillet 1965

   Mise en concurrence : les seuils et la méthode
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   Changer de syndic

   Un changement de syndic se prépare six mois avant l’assemblée, pas trois semaines avant. La désignation du nouveau et la fin du mandat de l’ancien se votent en assemblée : c’est une question à faire inscrire à l’ordre du jour, avec les contrats concurrents en annexe.

   • Consultez plusieurs syndics et demandez leur projet de contrat, pas une plaquette.
   • Faites inscrire la question à l’ordre du jour avant l’envoi de la convocation.
   • La désignation se vote à la majorité de l’article 25, avec passerelle possible vers l’article 24.
   • Prévoyez la date de prise d’effet et la remise des archives dans la résolution elle-même.

   Articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965

   Changer de syndic : le calendrier complet
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   Révoquer un syndic en cours de mandat

   La révocation est possible, mais elle ne s’improvise pas : elle suppose un motif légitime, une question inscrite à l’ordre du jour et, en pratique, la désignation d’un successeur dans la même assemblée. Une copropriété sans syndic doit en faire désigner un en justice.

   • La question doit figurer à l’ordre du jour : elle ne peut pas surgir en séance.
   • Votez la désignation du successeur dans la même assemblée, à la suite de la révocation.
   • Une révocation sans motif légitime peut ouvrir droit à des dommages et intérêts.

   Article 18 (mandat) et article 25 (désignation) de la loi du 10 juillet 1965

   Révoquer son syndic : conditions et procédure