Mise en concurrence : les deux seuils que votre assemblée a peut-être oublié de voter

Deux résolutions, votées une seule fois, décident de tout ce que le syndic pourra engager sans vous demander votre avis pendant des années.

Un conseil syndical découvre une facture de remplacement à quatre mille euros qu’il n’a jamais vue passer. Il proteste, le syndic répond qu’il était dans son droit — et il l’est, si l’assemblée n’a jamais fixé les seuils qui l’obligeaient à le consulter.

Ces seuils sont probablement les deux résolutions les plus sous-estimées de l’assemblée générale.

Deux seuils distincts, et non un seul

L’assemblée générale arrête deux montants, qui n’ont ni le même objet ni les mêmes effets.

• Le seuil de consultation : le montant à partir duquel le syndic doit demander l’avis du conseil syndical avant d’engager une dépense.
• Le seuil de mise en concurrence : le montant à partir duquel plusieurs devis sont obligatoires pour les marchés et contrats, hors contrat de syndic.

Beaucoup d’assemblées n’en votent qu’un, ou les confondent. Le premier protège votre droit de regard ; le second protège le portefeuille de la copropriété. Il faut les deux.

Ils sont permanents : c’est une bonne et une mauvaise nouvelle

Une fois votés, ces montants restent en vigueur jusqu’à ce qu’une nouvelle assemblée les modifie. Il n’est donc pas nécessaire de les revoter chaque année — mais un seuil fixé il y a douze ans continue de s’appliquer aux prix d’aujourd’hui.

C’est le principal cas de figure rencontré : un seuil ancien, jamais actualisé, devenu soit trop bas (tout remonte au conseil, qui est saturé), soit trop haut (plus rien ne remonte).

À quel montant les fixer

Aucun texte ne l’impose : c’est un arbitrage propre à chaque immeuble, et c’est justement pourquoi le conseil syndical doit le préparer.

• Trop bas, le seuil de consultation paralyse : le syndic attend un avis pour une serrure, et le conseil ne suit plus rien.
• Trop haut, il devient décoratif : l’essentiel des dépenses passe en dessous.
• Le bon repère est le budget annuel : un montant qui capte les dépenses inhabituelles sans capter la maintenance courante.
• Le seuil de mise en concurrence peut être plus élevé que celui de consultation — demander trois devis prend du temps à tout le monde.

Voyez les questions à poser sur le budget pour calibrer à partir des dépenses réelles de l’exercice écoulé.

Ce qui se passe si rien n’a été voté

À défaut de conditions fixées par l’assemblée, la mise en concurrence résulte simplement de la demande de plusieurs devis, ou d’un descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises. Autrement dit : le principe subsiste, mais son déclenchement n’est plus encadré.

Et le seuil de consultation, lui, n’a pas d’équivalent par défaut : sans vote, le conseil syndical n’a aucun droit d’être consulté avant l’engagement d’une dépense courante.

Un seuil voté une fois vaut mieux que dix contestations après facture.

Ce que « mettre en concurrence » veut dire

Trois devis pour la forme, obtenus auprès d’entreprises qui ne sont pas venues sur place, ne constituent pas une mise en concurrence : ce sont trois prix pour trois prestations différentes, incomparables entre elles.

La comparaison suppose un même descriptif soumis à plusieurs entreprises. C’est le travail que le conseil syndical est le mieux placé pour exiger. Voyez comparer des devis et le modèle de demande de devis.

Le contrat de syndic est à part

Il obéit à ses propres règles et n’entre pas dans le seuil voté au titre des autres marchés. Voyez le contrat de syndic et changer de syndic.

La résolution à faire inscrire cette année

Si vous ignorez à quels montants vos seuils sont fixés, la réponse est dans un procès-verbal ancien — et cette recherche est en soi le meilleur argument pour les revoter. Faites inscrire deux résolutions distinctes, chiffrées, à l’ordre du jour.

Voyez faire inscrire une question à l’ordre du jour et le modèle d’ordre du jour.

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