Révoquer le syndic en cours de mandat : ce qui est possible et à quel prix

Attendre la fin du mandat coûte souvent moins cher. Mais quand la situation se dégrade, il existe une porte de sortie.

Le syndic ne répond plus, les comptes ne sont pas transmis, les travaux votés ne démarrent pas, les prestataires ne sont plus payés. La copropriété veut changer, mais le contrat court encore dix-huit mois. La question tombe alors en assemblée : peut-on le révoquer avant le terme ?

La réponse est oui, mais elle appelle plusieurs nuances qu’il vaut mieux connaître avant de porter le sujet à l’ordre du jour — parce qu’une révocation mal préparée coûte de l’argent et laisse la copropriété sans gestionnaire.

Le principe : une décision de l’assemblée

Le syndic est désigné par l’assemblée générale, et c’est elle qui peut mettre fin à son mandat avant le terme. La révocation se vote donc en assemblée, à la même majorité que celle qui préside à sa désignation.

Elle suppose que la question figure à l’ordre du jour : une révocation ne s’improvise pas en séance. Le conseil syndical peut demander l’inscription de la question, comme n’importe quel copropriétaire — voyez faire inscrire une question à l’ordre du jour.

La question des motifs

C’est le point le plus mal compris. L’assemblée peut mettre fin au mandat, mais une révocation décidée sans motif légitime peut ouvrir droit à indemnisation pour le syndic évincé, à hauteur du préjudice subi — typiquement les honoraires qu’il aurait perçus jusqu’au terme.

• Manquements répétés aux obligations du contrat, documentés par écrit.
• Défaut de transmission des documents comptables malgré demandes écrites.
• Absence de convocation de l’assemblée annuelle dans les délais.
• Non-exécution de décisions votées par l’assemblée.
• Défaut d’ouverture ou de gestion du compte bancaire séparé.

Un dossier construit sur des courriers datés vaut infiniment mieux qu’un ressenti collectif. C’est précisément ce que produit un conseil syndical qui écrit : voyez que faire quand le syndic ne répond pas.

Ne jamais révoquer sans successeur

C’est l’erreur pratique la plus coûteuse. Une copropriété sans syndic ne peut plus payer ses prestataires, ni encaisser les charges, ni agir en justice. La désignation du nouveau syndic doit donc figurer au même ordre du jour, et être votée dans la foulée.

Cela suppose d’avoir mis en concurrence en amont, avec des contrats comparés à périmètre identique. La méthode est détaillée dans le contrat de syndic et changer de syndic de copropriété.

La transmission des archives et des fonds

Après la révocation, l’ancien syndic doit remettre au nouveau l’ensemble des documents et des fonds de la copropriété, dans des délais encadrés. C’est le moment où les copropriétés découvrent l’état réel de leurs archives.

• La situation de trésorerie et les relevés du compte bancaire séparé.
• Les comptes et les pièces justificatives des exercices non approuvés.
• Le carnet d’entretien, les diagnostics et le dossier des travaux réalisés.
• Les contrats en cours et les coordonnées des prestataires.
• Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les procès-verbaux.

Un conseil syndical qui a numérisé ces pièces au fil de l’eau traverse cette période sans difficulté : voyez organiser les archives de la copropriété et le compte bancaire séparé.

L’alternative qui coûte souvent moins cher

Avant d’envisager une révocation, il existe une voie plus simple : ne pas renouveler. Le mandat a un terme, et rien n’oblige l’assemblée à le reconduire. Il suffit d’inscrire la désignation d’un nouveau syndic à l’assemblée qui précède l’échéance.

Cette option évite tout risque d’indemnisation et laisse le temps de comparer sérieusement les offres. Elle suppose seulement d’anticiper de quelques mois — c’est l’une des missions récurrentes décrites dans le rôle du conseil syndical.

Une révocation sans successeur désigné laisse la copropriété sans personne pour payer ses factures : c’est l’erreur la plus fréquente.

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