El seguro y los siniestros, del daño al pago
Nueve capítulos en el orden en que ocurre un siniestro: qué cubre la póliza del edificio, quién paga qué, cómo declarar, cómo seguir la indemnización — y después las cuatro familias de daños más frecuentes, con el artículo detallado de cada una.
En una comunidad, la póliza nunca se lee con calma: se abre el día en que cae el agua, con un propietario al teléfono y un administrador al que reclamar. Por eso esta guía parte del siniestro y no de las coberturas — saber quién declara, en qué plazo y con qué póliza decide la indemnización mucho más que la lectura de las condiciones generales.
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La póliza del edificio: qué cubre
La comunidad debe estar asegurada al menos por su responsabilidad civil y, en la práctica, contrata un seguro multirriesgo del edificio que cubre los elementos comunes. Cada propietario, la ocupe o la alquile, debe asegurar la suya.
- La responsabilidad civil de la comunidad es obligatoria, no opcional.
- El multirriesgo añade los daños a los elementos comunes.
- Franquicias y límites cuentan tanto como la lista de coberturas.
- La póliza se vota en junta: pida el detalle antes de votarla.
Artículo 9-1 de la ley de 10 de julio de 1965
Coberturas y franquicias del seguro del edificio - 2
Quién paga qué: edificio, vivienda, inquilino
La pregunta que bloquea todas las demás. La respuesta depende del origen del daño — elemento común o privativo — y no del lugar donde apareció el agua. Un techo dañado en un tercero puede corresponder a la póliza del vecino de arriba, a la del edificio, o a ambas.
- El origen de la fuga señala la póliza, no la víctima.
- El inquilino asegura su ocupación; el propietario, su vivienda.
- La localización de la fuga tiene su propio régimen de cobertura.
- La franquicia se debe igualmente, aunque la responsabilidad esté probada.
Artículos 9 y 14 de la ley de 10 de julio de 1965
Daños por agua: quién paga qué - 3
Declarar sin dejar pasar el plazo
El plazo de declaración es corto y corre desde que se conoce el siniestro: cinco días hábiles por regla general, dos en caso de robo, diez tras la publicación de una orden de catástrofe natural. Una declaración escrita, fechada y valorada vale más que una llamada de la que no queda rastro.
- Fotografíe y feche antes de cualquier reparación.
- Escriba al administrador y a la aseguradora el mismo día.
- Conserve presupuestos, facturas y mensajes desde el primer día.
Artículo L. 113-2 del código de seguros
La plantilla de parte de daños por agua - 4
Seguir la indemnización hasta el pago
Entre la declaración y la transferencia están el peritaje, la valoración y a veces un contraperitaje. Es la fase en la que los expedientes se atascan: nadie reclama y el siniestro acaba prescribiendo.
- Un expediente seguido es una fecha de reclamación en cada etapa.
- Una valoración pericial se discute, y un contraperitaje se pide.
- La acción contra la aseguradora prescribe a los dos años.
Artículo L. 114-1 del código de seguros
Seguir un siniestro hasta la indemnización - 5
Filtraciones y humedad: hallar el origen
Una mancha de humedad no es un siniestro mientras no se establezca su origen. Condensación, humedad por capilaridad, fachada porosa o tubería perforada no exigen ni la misma póliza ni la misma obra — y es el diagnóstico el que condiciona la indemnización.
- Un diagnóstico escrito vale más que una hipótesis de reunión.
- La condensación es cosa de ventilación, rara vez del seguro.
- Una filtración recurrente indica falta de mantenimiento, no un imprevisto.
Artículo 14 de la ley de 10 de julio de 1965
Humedad y filtraciones: acertar con el diagnóstico - 6
Impermeabilización: siniestro u obra que votar
Una cubierta plana al final de su vida útil genera siniestros repetidos que la aseguradora acaba por no cubrir. Pasado cierto punto, la única respuesta es votar la obra: una póliza indemniza un imprevisto, nunca el desgaste.
- El desgaste normal no es un riesgo asegurable.
- Valore la renovación antes de que la aseguradora suba la prima o rescinda.
- Inscriba la partida en el plan plurianual, no fuga tras fuga.
Artículos 24 y 25 de la ley de 10 de julio de 1965
Impermeabilización de cubierta plana: qué prever - 7
Catástrofe natural: un régimen aparte
Sequía, inundación, movimiento de terreno: la indemnización solo se abre tras la publicación de una orden para el municipio, y la declaración debe seguirla en diez días. La franquicia la fija el Estado, no la póliza.
- Sin orden publicada para el municipio, no hay cobertura por este concepto.
- Diez días para declarar, desde la publicación de la orden.
- Documente las grietas en cuanto aparezcan, con fotos fechadas.
Artículo L. 125-1 del código de seguros
Grietas y sequía: el régimen de catástrofe natural - 8
Los daños causados a terceros
Una caída sobre suelo helado, una teja que cae, una barandilla suelta: la comunidad responde de los daños causados por la falta de mantenimiento o por un vicio de construcción de los elementos comunes. Es el núcleo de la responsabilidad civil obligatoria.
- La comunidad responde de la falta de mantenimiento de lo común.
- Retirar la nieve y señalizar son deberes de prudencia.
- Un incidente registrado y fechado protege a la comunidad tanto como al tercero.
Artículo 14 de la ley de 10 de julio de 1965, artículo 1242 del código civil
Nieve y hielo: la responsabilidad de la comunidad - 9
La responsabilidad de los miembros de la junta
La junta directiva asiste y controla: no decide en lugar de la junta general ni gestiona en lugar del administrador. Ese marco es justamente lo que la protege — la exposición nace de la decisión tomada sin mandato, no de la opinión emitida.
- La junta asiste y controla; no obliga a la comunidad.
- Una delegación votada debe ser escrita, acotada y con límite.
- Compruebe que la póliza del edificio cubre a los miembros de la junta.
Artículo 21 de la ley de 10 de julio de 1965
Responsabilidad y seguro de los miembros de la junta
Cuatro trampas que cuestan la indemnización
Ninguna tiene que ver con el fondo del asunto: son cuestiones de plazo, de umbral y de rastro escrito — las que hacen rechazar un siniestro que sí estaba cubierto.
Dejar pasar el plazo
Cinco días hábiles por regla general, diez tras una orden de catástrofe natural. Pasado ese plazo, la aseguradora puede rechazar el siniestro si el retraso le causó un perjuicio.
Declarar por debajo de la franquicia
Un siniestro inferior a la franquicia no aporta nada y alimenta el historial que justificará la próxima subida. Valore el daño antes de declararlo.
Confundir convenio y responsabilidad
Los convenios entre aseguradoras organizan quién gestiona el expediente y quién adelanta el dinero en los siniestros pequeños. No establecen quién es responsable ni impiden reclamar.
Asegurar en lugar de reparar
Tres daños por agua en la misma columna no son tres imprevistos: son una partida de obra. Con el tiempo, la aseguradora sube la prima y luego rescinde.
Estas herramientas son ayudas de cálculo, facilitadas a título orientativo. No sustituyen al reglamento de la comunidad, ni al acta de la junta, ni al criterio de un profesional: en caso de discrepancia, prevalecen los documentos de su comunidad.
Preguntas frecuentes sobre el seguro de la comunidad
Sí. La comunidad debe estar asegurada al menos por su responsabilidad civil, y cada propietario — ocupe su vivienda o la alquile — debe asegurar la suya. En la práctica, la comunidad contrata un multirriesgo del edificio más amplio, votado en junta.
Un siniestro se gana con fechas, no con argumentos
Declaración, peritaje, presupuestos, reclamaciones: un expediente de seguro se pierde por falta de rastro, rara vez por falta de razón. CoproHarmony conserva los documentos, los intercambios y los plazos en un mismo lugar — y el expediente sigue siendo legible cuando la junta cambia por el camino.
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