Grietas y sequía: construir el expediente antes del perito

Una grieta fotografiada y fechada vale infinitamente más que una grieta descrita de memoria tres años después.

Aparecen grietas en fachada, se abren en verano y se cierran en parte en invierno. Una puerta deja de cerrar, una baldosa se levanta. En zonas arcillosas ese patrón suele corresponder a la retracción del terreno: la arcilla se contrae en seco y se hincha con las lluvias, y el edificio trabaja.

Este tipo de daño tiene un régimen particular: puede cubrirse como catástrofe natural, siempre que una declaración oficial la reconozca para la zona y el periodo. Para una comunidad, toda la dificultad está en los plazos y en la prueba.

Distinguir las grietas

• Microfisuras de retracción del revoco, superficiales y sin efecto estructural: las más frecuentes.
• Grietas en escalera siguiendo las juntas de fábrica, que indican movimiento.
• Grietas pasantes, visibles por ambas caras de un muro.
• Grietas que evolucionan con las estaciones: la señal más característica de movimiento del terreno.
• Daños asociados: puertas que rozan, suelos desnivelados, esquinas que se despegan.

La junta no tiene que calificar estos daños: eso es cosa de un técnico. Pero tiene un papel insustituible: constatar pronto y documentar, como en el registro de incidencias.

Qué hacer desde la primera grieta

La calidad del expediente depende casi por completo de lo registrado antes del peritaje. Cuatro gestos sencillos, repetidos cada año:

• Fotografiar cada grieta con una referencia de tamaño y la fecha visible.
• Anotar la ubicación exacta: fachada, planta, orientación, cercanía de un árbol o de una conducción.
• Medir la abertura siempre en el mismo punto, marcándolo discretamente.
• Registrar los daños interiores comunicados por los ocupantes, vivienda por vivienda.

Un seguimiento fotográfico de tres estaciones vale más que un peritaje sin historial. Estas mediciones encajan en la visita anual del edificio.

La declaración y sus plazos

El reconocimiento se solicita a nivel municipal, y la indemnización exige comunicarlo a la aseguradora en un plazo corto tras la publicación. Ese plazo es la trampa más frecuente: quien lo ignora pierde la cobertura, por real que sea el daño.

Conviene pedir al administrador que vigile las declaraciones que afecten al municipio y que comunique sin esperar. El expediente sigue después la lógica de la gestión de un siniestro y de las coberturas de la póliza.

Lo que puede agravar el fenómeno

Algunos factores amplifican los movimientos: un árbol grande demasiado cerca del edificio, una fuga en una tubería enterrada, aguas pluviales mal evacuadas al pie de fachada o, al contrario, un terreno totalmente impermeabilizado.

La junta puede comprobarlos y su tratamiento es mantenimiento corriente: mira zonas verdes y poda y la detección de fugas.

Sin foto fechada, una grieta de tres años es indistinguible de una de ayer: ahí se pierden los expedientes.

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