Seguro del edificio: coberturas, franquicias y puntos ciegos

La mayoría de comunidades descubre el contenido de su póliza el día del siniestro. Es el peor momento posible.

La comunidad debe estar asegurada, y el edificio casi siempre lo está. Pero entre «estar asegurado» y «estar bien cubierto» la diferencia puede contarse en decenas de miles de euros, y solo aparece al declarar un siniestro.

Releer la póliza es uno de los controles anuales más rentables de la junta. No exige conocimientos técnicos: basta con hacer cinco o seis preguntas precisas y anotar las respuestas.

Qué cubre la póliza del edificio

La póliza de la comunidad cubre en principio las zonas comunes y la responsabilidad civil. Según el contrato puede cubrir también zonas privativas para ciertos eventos, sobre todo daños por agua e incendio: es la pregunta más importante, porque la respuesta cambia toda la tramitación.

• Zonas comunes construidas: estructura, fachadas, cubierta, escaleras, locales técnicos.
• Instalaciones comunes: ascensor, sala de calderas, portones, portero automático.
• La responsabilidad civil de la comunidad, sobre todo por daños a terceros.
• Según el contrato, una extensión a zonas privativas para ciertos siniestros.
• Eventualmente defensa jurídica, muy útil en un litigio con una empresa.

Las franquicias: la trampa clásica

Una franquicia alta baja la prima, lo que hace atractiva la póliza al mirar el presupuesto. En realidad traslada el riesgo a la comunidad: por debajo de la franquicia la aseguradora no paga nada y el gasto se reparte entre todos.

El cálculo honesto compara el ahorro de prima con el número y el importe de los siniestros realmente declarados en tres años. Muchas comunidades descubren así que la franquicia les cuesta más de lo que ahorran.

Exclusiones que conviene conocer

• La falta de mantenimiento: un desperfecto avisado durante años y nunca tratado se defiende mal.
• Los daños progresivos, como una filtración lenta, tratados a menudo de otra forma.
• Los bienes guardados en locales comunes, rara vez cubiertos.
• Las obras hechas sin autorización o por empresa sin seguro.
• Los locales vacíos más allá de cierto tiempo.

La primera exclusión es la más cara y enlaza con el seguimiento de la junta: un desperfecto documentado y tratado protege; el mismo documentado e ignorado se vuelve un argumento en contra. Mira llevar un registro de incidencias y la visita anual.

Lo que la póliza del edificio nunca cubre

El seguro de la comunidad no sustituye al de cada propietario. Un ocupante debe asegurar su vivienda y su responsabilidad; un arrendador debe cubrir su piso alquilado, incluso entre inquilinos. Las pólizas se complementan según el origen del siniestro.

La junta no controla las pólizas individuales, pero presta un servicio recordando la distinción: es la primera fuente de confusión tras un daño por agua.

El control anual, en cinco preguntas

• ¿Qué siniestros se declararon en los tres últimos ejercicios y por qué importe?
• ¿Cuánto cobró realmente la comunidad, descontadas las franquicias?
• ¿Ha subido la prima y con qué motivo alegado por la aseguradora?
• ¿Los capitales asegurados siguen correspondiendo al valor de reconstrucción?
• ¿Se ha sacado la póliza a concurrencia, y cuándo?

Pide estas respuestas al administrador antes de la junta, junto con las cuentas: mira la checklist de control.

Una franquicia alta no es un ahorro: es un siniestro que la comunidad se paga a sí misma sin saberlo.

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