La junta general, del primer escrito al último recurso
Nueve etapas en el orden en que se presentan: incluir un punto en el orden del día, recibir la convocatoria en plazo, reunir las delegaciones, votar con la mayoría correcta, revisar el acta — y saber hasta cuándo un acuerdo sigue siendo impugnable.
La junta general es el único momento en que la comunidad decide. Todo lo demás — el administrador, la junta directiva, los contratos — es su ejecución. También es el momento más reglado: la mayoría de las anulaciones se deben a una fecha incumplida o a un punto mal redactado, no a un desacuerdo de fondo.
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Quién convoca y cuándo
La junta la convoca el administrador, al menos una vez al año. La junta directiva puede pedírselo; en su defecto, su presidente puede convocarla tras un requerimiento sin respuesta. Los propietarios que representen al menos una cuarta parte de los votos disponen de la misma palanca.
- Al menos una junta al año, y dentro de los seis meses desde el cierre.
- El presidente de la junta directiva puede convocar tras requerimiento infructuoso.
- Puede convocarse en cualquier momento si la urgencia lo justifica.
Artículos 7 y 8 del decreto de 17 de marzo de 1967
Organizar una junta general de propietarios - 2
Incluir un punto en el orden del día
La junta solo puede votar lo que figura en el orden del día. Un punto notificado al administrador se incluye siempre que llegue antes del envío de la convocatoria — y esté redactado para poder votarse tal cual.
- Notifique el punto por carta certificada, con varias semanas de antelación.
- Redáctelo como un acuerdo, no como una queja.
- Adjunte los documentos exigidos: sin ellos el acuerdo es frágil.
- «Ruegos y preguntas» nunca puede someterse a votación.
Artículos 10 y 13 del decreto de 17 de marzo de 1967
Incluir un punto en el orden del día - 3
Los veintiún días de convocatoria
La convocatoria debe notificarse al menos veintiún días antes de la junta, y el plazo corre desde la primera entrega del certificado — no desde su envío. Es el motivo de anulación más frecuente y el más fácil de probar.
- Veintiún días como mínimo; el reglamento puede exigir más, nunca menos.
- El plazo corre desde la recepción, lo que obliga a enviar varios días antes.
- Los documentos exigidos acompañan a la convocatoria, no llegan después.
Artículos 9 y 11 del decreto de 17 de marzo de 1967
Calcular los plazos de su junta general - 4
Las delegaciones y el voto de los ausentes
Un propietario impedido delega su voto. Tres delegaciones como máximo por representante — más solo si el total de votos que reúne, incluidos los suyos, no supera el 10 % de los votos de la comunidad. El administrador y su entorno quedan excluidos.
- La delegación es escrita, fechada y firmada; puede dejarse en blanco.
- Las delegaciones en blanco las reparte el presidente, que no puede quedárselas todas.
- Una delegación irregular falsea el recuento y debilita los acuerdos ajustados.
Artículo 22 de la ley de 10 de julio de 1965
Reunir las delegaciones antes de la junta general - 5
Voto por correspondencia y videoconferencia
Un propietario puede votar por correspondencia en un formulario adjunto a la convocatoria, o participar a distancia si la junta lo ha previsto. Esos votos cuentan como votos emitidos — con un matiz que a veces decide el resultado.
- El formulario de voto por correspondencia se adjunta a la convocatoria.
- Debe llegar al administrador antes de la junta; si no, se descarta.
- Un voto por correspondencia sobre un acuerdo modificado en la sala se considera contrario.
- La participación a distancia exige medios técnicos decididos por la junta.
Artículo 17-1 A de la ley de 10 de julio de 1965
El voto por correspondencia en la junta general - 6
La mesa y la hoja de asistencia
El primer acuerdo de toda junta designa al presidente de la sesión, al secretario y, en su caso, a los escrutadores. La hoja de asistencia, firmada y anexada al acta, es la pieza que prueba quién votaba y con cuántos votos.
- El administrador suele ser secretario; no es presidente de la sesión.
- La hoja recoge los poderdantes representados y sus coeficientes.
- Se anexa al acta y el presidente certifica su exactitud.
Artículos 14 y 15 del decreto de 17 de marzo de 1967
La mesa de la junta: presidente y escrutadores - 7
Qué mayoría para qué decisión
Cuatro regímenes y dos pasarelas que se olvidan sistemáticamente en la sala. El artículo 24 cuenta los votos emitidos por los presentes; el artículo 25 cuenta a todos los propietarios, ausentes incluidos; el artículo 26 exige doble mayoría; la unanimidad cubre el resto.
- Artículo 24: mayoría de los votos emitidos; la abstención no cuenta.
- Artículo 25: mayoría de todos los propietarios; la ausencia pesa como un rechazo.
- Pasarela 25-1: con un tercio de los votos, segunda votación inmediata al artículo 24.
- Artículo 26: mayoría de los miembros que representen al menos dos tercios de los votos.
Artículos 24, 25, 25-1, 26 y 26-1 de la ley de 10 de julio de 1965
Simular una mayoría de junta general - 8
El acta y lo que debe contener
El acta se levanta al final de la sesión y la firma la mesa. Recoge, acuerdo por acuerdo, el resultado de la votación y el nombre de los propietarios disidentes o abstenidos — y es esa mención la que abre el derecho a impugnar.
- El resultado de cada votación, con los nombres de disidentes y abstenidos.
- Notificada a disidentes y ausentes dentro del mes siguiente a la junta.
- Léala: un acuerdo mal transcrito se ejecuta tal como está escrito.
Artículos 17 y 19 del decreto de 17 de marzo de 1967
Revisar el acta de su junta general - 9
Impugnar un acuerdo
Solo pueden actuar los propietarios disidentes o ausentes, y únicamente dentro de los dos meses siguientes a la notificación del acta. Pasado ese plazo el acuerdo queda firme, aunque sea irregular — de ahí la importancia de que su oposición conste en el acta.
- Dos meses desde la notificación del acta, no desde la sesión.
- Hay que haber votado en contra o haber estado ausente: un abstenido presente no puede actuar.
- La acción no suspende nada: el acuerdo se ejecuta mientras tanto.
Artículo 42 de la ley de 10 de julio de 1965
Impugnar un acuerdo de la junta general
Cuatro situaciones que se repiten cada año
No pertenecen a ningún capítulo porque no ocurren en un momento fijo: simplemente surgen, y hay que saber qué hacer con ellas.
La segunda votación inmediata
Cuando un acuerdo del artículo 25 no alcanza la mayoría pero reúne al menos un tercio de los votos, se vota de nuevo en el acto por el artículo 24. No es una junta nueva.
Junta por videoconferencia
Exige que la junta haya decidido los medios técnicos y que cada uno pueda identificarse y votar. Una videollamada improvisada pone en riesgo los acuerdos.
Negarse a aprobar las cuentas
Una negativa sin motivar no protege a nadie. Haga constar en el acta las partidas discutidas y los documentos que nunca se facilitaron.
La primera junta de un edificio nuevo
Designa al primer administrador al margen del promotor y elige la junta directiva. Es la única ocasión de tomar las riendas desde el principio.
Estas herramientas son ayudas de cálculo, facilitadas a título orientativo. No sustituyen al reglamento de la comunidad, ni al acta de la junta, ni al criterio de un profesional: en caso de discrepancia, prevalecen los documentos de su comunidad.
Preguntas frecuentes sobre la junta general
Al menos veintiún días antes de la fecha de la junta, contados desde la primera entrega del certificado. El reglamento de la comunidad puede fijar un plazo mayor, nunca menor.
La junta dura tres horas. El resto son doce meses.
Una junta se gana antes de la sesión: con los presupuestos comparados, las incidencias fechadas, las peticiones sin respuesta. Ese expediente es lo que casi siempre le falta a la junta directiva, y es exactamente lo que CoproHarmony conserva de una junta a la siguiente.
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