Humedades y filtraciones: encontrar el origen antes de pagar reparaciones

Repintar una mancha de humedad cuesta poco. Repintarla cada año durante ocho años cuesta mucho, y el muro está peor que al principio.

La humedad es el asunto en el que más se equivocan las comunidades, porque tres fenómenos muy distintos dejan marcas parecidas. Mientras no se identifique la causa, cada reparación es dinero perdido: la mancha vuelve.

La junta no tiene que diagnosticar: es un oficio. Pero distinguir las grandes familias permite hacer las preguntas correctas, orientar la búsqueda y evitar votar obras que no resolverán nada.

Tres familias, tres lógicas

• Condensación: humedad producida dentro que se deposita en las superficies frías. Afecta a esquinas, jambas de ventana y zonas húmedas, empeora en invierno y suele venir con moho negro.
• Filtración: agua que entra desde fuera. Sigue a la lluvia y al viento, aparece por episodios y se sitúa bajo una ventana, un balcón, una bajante o al pie de fachada.
• Capilaridad: agua que sube del terreno por los muros. Es baja, constante todo el año y deja a menudo un depósito blanquecino de sales.

Una cuarta causa es posible y se confunde con las demás: una fuga en una tubería. Es constante, indiferente al tiempo, y suele verse en los consumos antes que en el muro: mira detectar un consumo excesivo de agua.

Qué anotar desde el primer aviso

La calidad del diagnóstico depende casi por completo de lo observado antes de que llegue el profesional. Cuatro datos lo cambian todo:

• Cuándo apareció la mancha y cómo ha evolucionado, con fotos fechadas.
• La correlación con el tiempo: tras la lluvia, con viento del oeste, solo en invierno, todo el año.
• La posición exacta: altura respecto al suelo, orientación del muro, cercanía de una bajante o un balcón.
• Qué se ha hecho ya, quién lo hizo y con qué resultado.

Es justo el objeto de un registro de incidencias: sin historial fechado, cada nueva empresa empieza de cero y propone la solución que vende.

Privativo o común: la pregunta que bloquea todo

Una filtración por fachada, cubierta o tubería común corresponde a la comunidad. Una condensación por una ventilación obstruida dentro de la vivienda, al ocupante. Una fuga en tubería privativa, a su propietario.

Mientras no se resuelva, nadie paga y nada avanza, mientras el daño progresa. La frontera está en obras privativas y zonas comunes y la cobertura en daños por agua: quién paga.

Las causas más frecuentes en edificios

• Ventilación mecánica parada, obstruida o nunca mantenida: primera causa de condensación generalizada.
• Juntas de fachada o vierteaguas al final de su vida útil.
• Un desagüe pluvial atascado, casi siempre por hojas.
• Impermeabilización de balcón o terraza agrietada.
• Un defecto en cubierta, a veces muy lejos de donde aparece el agua.

Este último punto explica muchos errores: el agua circula por la estructura antes de caer. Donde aparece casi nunca es por donde entra.

Tratar la causa y solo después los daños

Repintar antes de eliminar la causa es tirar el dinero de la comunidad. El orden es siempre el mismo: identificar, tratar la causa, dejar secar y después rematar.

Cuando la causa es del edificio, el tema entra en el plan plurianual de obras y a menudo en la rehabilitación de fachada.

Donde aparece el agua casi nunca es por donde entra: por eso fracasan tantas reparaciones de humedad.

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Dos causas estructurales se repiten: una ventilación parada y una impermeabilización agotada.

El sótano concentra varias de estas causas: mira los trasteros, humedad y ventilación.