Contrato de limpieza: el pliego que evita litigios

La limpieza es la primera queja de los propietarios y el contrato peor redactado del edificio. Ambas cosas están relacionadas.

«Las zonas comunes están sucias». Es, con diferencia, el comentario más frecuente en las juntas. Y también el que peor se resuelve, porque el contrato de limpieza suele reducirse a una línea: «mantenimiento de zonas comunes, 2 pases por semana».

Con ese enunciado nadie puede decir si el servicio se ha prestado o no. La empresa ha pasado, luego ha cumplido. El propietario lo ve sucio, luego no ha cumplido. Ambos tienen razón, a falta de definición.

El pliego en cuatro columnas

Un buen pliego cabe en una página y se lee como una tabla: por cada zona, qué se hace, con qué frecuencia y con qué resultado esperado.

1. La zona, nombrada con precisión: portal, escalera A de la planta baja a la 5ª, rellanos, cuarto de basuras, garaje nivel -1, exteriores.
2. La tarea: barrido, fregado, limpieza del polvo de barandillas, cristales, sacar y entrar contenedores, desinfección del cuarto de basuras.
3. La frecuencia, por tarea y no global: el portal puede fregarse dos veces por semana y los cristales una vez al trimestre.
4. El resultado esperado, en una frase verificable: «sin marcas en los cristales a la altura de la vista», «suelo no pegajoso», «contenedores recogidos antes de las 20 h».

Esta tabla sirve dos veces: para obtener presupuestos realmente comparables y para constatar objetivamente un incumplimiento. Mira la solicitud de presupuestos al administrador y la tabla de comparación.

Sin resultado esperado por escrito, un contrato de limpieza no es controlable: solo es facturable.

Los puntos que casi siempre faltan

• El suministro de consumibles: productos, bolsas, bombillas. ¿Quién los paga y están incluidos?
• La sustitución en caso de ausencia del operario: ¿en qué plazo y con qué aviso a la comunidad?
• El pase extraordinario tras un evento —obras, siniestro, fiesta de vecinos— y cómo se factura.
• El punto de contacto: un teléfono que responda, no una centralita.
• Duración, prórroga y preaviso de resolución, anotados al firmar.

Controlar sin vigilar

El control de calidad no consiste en vigilar al operario, sino en constatar hechos fechados. Dos o tres fotos al mes, tomadas en el mismo sitio y el mismo día de la semana, bastan para documentar una deriva: es la lógica de el registro de incidencias.

Tres constataciones espaciadas valen infinitamente más que una queja general en junta. Permiten escribir al administrador sobre hechos y no sobre impresiones, y pedir una corrección antes de plantear un cambio de proveedor.

Al acercarse el vencimiento

Anota la fecha de prórroga al firmar: es la que manda en el calendario de concurrencia, y siempre llega antes de lo previsto. El contrato, su vencimiento y las constataciones del año tienen su sitio en el informe anual de la junta y en el libro del edificio.

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Este pliego se vuelve central si la comunidad se plantea mantener el puesto de conserje.

Otros dos servicios se comparan igual: el mantenimiento de zonas verdes y el cuarto de basuras.