Comunidad de obra nueva: la primera junta lo decide todo

En un edificio nuevo los compradores vigilan su piso. Nadie vigila el portal, el garaje y la cubierta, y ahí es donde está el dinero de verdad.

Comprar sobre plano es vivir dos entregas. La primera es la de la vivienda, con su lista de reservas, sus reclamaciones y sus repasos. La segunda es la de las zonas comunes — portal, ascensor, cubierta, garaje, jardines, sala de calderas — y casi nadie se ocupa de ella, porque no es de nadie en particular.

Sin embargo es de todos, y lo que hay en juego supera con mucho a cualquier piso aislado. La primera junta es el momento en que la comunidad se da, o no, los medios para afrontarla bien.

El administrador provisional no es neutral

Al nacer la comunidad se designa un administrador provisional, normalmente del entorno de la promotora. No es ilegítimo: alguien tiene que convocar la primera junta. Pero conviene recordar que ese mismo administrador será el interlocutor de la promotora cuando se constaten los defectos de las zonas comunes.

De ahí la importancia de pedir ofertas ya en la primera junta: no es un gesto hostil, es la condición de una relación equilibrada. Mira cambiar de administrador y el contrato de administración.

La decisión más rentable de la primera junta

Cabe en una línea del orden del día: que la comunidad se haga asistir por un técnico independiente para la recepción de las zonas comunes.

Sin él, la recepción se hace entre una promotora que conoce su obra y unos propietarios que descubren el edificio. Las reservas anotadas son entonces superficiales: se anota una pintura, no una impermeabilización mal resuelta ni una ventilación escasa. Y son esos defectos los que costarán.

Elegir junta desde el primer día

Un edificio nuevo da la ilusión de que no hay nada que vigilar. Es justo al revés: los dos primeros años concentran las garantías disponibles y, por tanto, los plazos que no conviene dejar pasar.

La junta elegida en la primera reunión es el equipo que sigue la subsanación de reservas, reclama, registra y avisa. Mira la elección de la junta y su papel.

El reloj de las garantías empieza a correr

• Los defectos aparentes deben constar en el acta de recepción.
• El primer año cubre el remate de la obra: todo lo que aparezca debe reclamarse por escrito y en plazo.
• Los equipos separables del edificio tienen su propia garantía, más corta.
• Los daños que afectan a la solidez o hacen inútil el edificio entran en la garantía decenal.

Una comunidad que descubre estas distinciones en el cuarto año ya ha perdido dos vías. Mira la recepción y las garantías.

En un edificio nuevo el tiempo no juega a favor de la comunidad: cada mes de silencio acerca una garantía vencida.

El presupuesto del primer año siempre está mal

El presupuesto que se presenta en la primera junta es una estimación hecha antes de que el edificio viva: consumos desconocidos, contratos no probados, ocupación parcial. Casi siempre se queda corto.

A la junta le conviene tratar el segundo año como el verdadero primero, comparar partida por partida y pedir explicación de las desviaciones. Mira las preguntas sobre el presupuesto y el control de cuentas.

Lista de la primera junta

• Pedir ofertas de administración y aprobar el contrato.
• Elegir junta, con al menos una persona disponible en horario laboral.
• Aprobar la asistencia técnica para la recepción de zonas comunes.
• Abrir la cuenta bancaria separada a nombre de la comunidad.
• Contratar el seguro del edificio y revisar sus coberturas.
• Recuperar la documentación: planos, manuales, contratos de mantenimiento y garantías.

El último punto se descubre tarde: sin manuales ni contratos de mantenimiento, la comunidad paga dos veces — el equipo y el diagnóstico para saber qué equipo es. Mira el libro del edificio.

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