Concurrencia de ofertas: los dos umbrales que tu junta quizá olvidó votar

Dos acuerdos, votados una sola vez, deciden todo lo que el administrador podrá comprometer sin consultarte durante años.

Una junta descubre una factura de sustitución de cuatro mil euros que nunca vio pasar. Protesta, el administrador responde que estaba en su derecho, y lo está, si la junta general nunca fijó los umbrales que le obligaban a consultar.

Esos umbrales son probablemente los dos acuerdos más infravalorados de la junta general.

Dos umbrales distintos, no uno

La junta general fija dos importes, con objeto y efectos diferentes.

• El umbral de consulta: el importe a partir del cual el administrador debe pedir el dictamen de la junta antes de comprometer un gasto.
• El umbral de concurrencia: el importe a partir del cual son obligatorias varias ofertas para obras y contratos, salvo el de administración.

Muchas juntas votan solo uno, o los confunden. El primero protege tu derecho a mirar; el segundo protege el bolsillo de la comunidad. Hacen falta los dos.

Son permanentes: buena y mala noticia

Una vez votados, siguen vigentes hasta que otra junta los modifique. No hace falta revotarlos cada año, pero un umbral fijado hace doce años sigue aplicándose a los precios de hoy.

Es el caso más habitual: un umbral antiguo, nunca actualizado, que ha quedado o demasiado bajo (todo sube a la junta, que se satura) o demasiado alto (ya no sube nada).

En qué importe fijarlos

Ninguna norma lo impone: es un criterio propio de cada edificio, y justo por eso la junta debe prepararlo.

• Demasiado bajo, el umbral de consulta paraliza: el administrador espera un dictamen para una cerradura y la junta ya no sigue nada.
• Demasiado alto, se vuelve decorativo: casi todo el gasto queda por debajo.
• La referencia útil es el presupuesto anual: un importe que capte el gasto inhabitual sin captar el mantenimiento corriente.
• El umbral de concurrencia puede ser más alto que el de consulta: pedir tres ofertas cuesta tiempo a todos.

Mira las preguntas sobre el presupuesto para calibrarlo con el gasto real del ejercicio anterior.

Qué pasa si no se votó nada

A falta de condiciones fijadas por la junta, la concurrencia se reduce a pedir varias ofertas o a someter un mismo descriptivo a varias empresas. El principio sobrevive, pero su activación deja de estar encuadrada.

Y el umbral de consulta no tiene equivalente por defecto: sin acuerdo, la junta no tiene derecho a ser consultada antes de comprometer un gasto corriente.

Un umbral votado una vez vale más que diez discusiones después de la factura.

Qué significa realmente «pedir varias ofertas»

Tres presupuestos de trámite, de empresas que no han visitado el edificio, no son concurrencia: son tres precios de tres trabajos distintos, incomparables entre sí.

Comparar exige un mismo descriptivo enviado a varias empresas. Es el trabajo que la junta está en mejor posición de exigir. Mira comparar presupuestos y el modelo de petición de presupuesto.

El contrato de administración va aparte

Sigue sus propias reglas y no entra en el umbral votado para los demás contratos. Mira el contrato de administración y cambiar de administrador.

El acuerdo que hay que llevar este año

Si no sabes en qué importes están fijados tus umbrales, la respuesta está en un acta antigua, y esa búsqueda es ya el mejor argumento para revotarlos. Lleva dos acuerdos distintos, con cifras, al orden del día.

Mira incluir un punto en el orden del día y el modelo de orden del día.

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