Cesar al administrador antes del término: qué es posible y a qué precio

Esperar al final del mandato suele salir más barato. Pero cuando la situación se degrada, hay una salida.

El administrador ya no responde, las cuentas no llegan, las obras aprobadas no arrancan, los proveedores no cobran. La comunidad quiere cambiar, pero al contrato le quedan dieciocho meses. La pregunta llega a la junta: ¿se le puede cesar antes del término?

La respuesta es sí, con varios matices que conviene conocer antes de llevar el asunto al orden del día, porque un cese mal preparado cuesta dinero y deja a la comunidad sin gestor.

El principio: una decisión de la junta

Al administrador lo nombra la junta general, y es ella quien puede poner fin a su mandato antes de tiempo. El cese se vota, por tanto, en junta, con la misma mayoría que rige su nombramiento.

Exige que el punto figure en el orden del día: un cese no se improvisa en la sala. La junta puede pedir su inclusión, como cualquier propietario: mira incluir un punto en el orden del día.

La cuestión de los motivos

Es el punto peor entendido. La junta puede poner fin al mandato, pero un cese decidido sin motivo legítimo puede dar derecho a indemnización al administrador cesado, normalmente los honorarios que habría percibido hasta el término.

• Incumplimientos repetidos de las obligaciones del contrato, documentados por escrito.
• Falta de entrega de la documentación contable pese a requerimientos escritos.
• No convocar la junta anual en los plazos previstos.
• No ejecutar los acuerdos aprobados por la junta.
• No abrir o no gestionar la cuenta bancaria separada.

Un expediente construido con cartas fechadas vale infinitamente más que una percepción colectiva. Es justo lo que produce una junta que escribe: mira qué hacer cuando el administrador no responde.

Nunca cesar sin sucesor

Es el error práctico más caro. Una comunidad sin administrador no puede pagar a sus proveedores, ni cobrar las cuotas, ni actuar en juicio. El nombramiento del nuevo debe figurar en el mismo orden del día y votarse a continuación.

Eso supone haber pedido ofertas antes, con contratos comparados con el mismo alcance. El método está en el contrato del administrador y en cambiar de administrador.

La entrega de archivo y fondos

Tras el cese, el administrador saliente debe entregar al nuevo toda la documentación y los fondos de la comunidad, en plazos tasados. Es cuando las comunidades descubren el estado real de su archivo.

• La situación de tesorería y los extractos de la cuenta separada.
• Las cuentas y justificantes de los ejercicios no aprobados.
• El libro del edificio, los informes técnicos y el expediente de obras.
• Los contratos vigentes y los datos de los proveedores.
• Los estatutos, la división horizontal y las actas.

Una junta que ha digitalizado estas piezas sobre la marcha atraviesa el periodo sin dificultad: mira organizar el archivo y la cuenta bancaria separada.

La alternativa que suele costar menos

Antes de plantear un cese hay una vía más simple: no renovar. El mandato tiene un término y nada obliga a la junta a prorrogarlo. Basta con incluir el nombramiento de un nuevo administrador en la junta anterior al vencimiento.

Esta opción evita todo riesgo de indemnización y deja tiempo para comparar ofertas en serio. Solo exige anticiparse unos meses: es una de las tareas recurrentes descritas en el papel de la junta.

Un cese sin sucesor designado deja a la comunidad sin nadie que pague sus facturas: el error más frecuente.

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