Acudir a los tribunales en nombre de la comunidad: quién decide y quién paga

Un procedimiento iniciado sin presupuesto aprobado y sin estrategia se detiene en la primera derrama. Es la forma más cara de perder.

Una empresa ha ejecutado mal una obra, un propietario lleva tres años sin pagar, un vecino se niega a retirar una construcción irregular. En algún momento surge la pregunta: ¿debe la comunidad acudir a los tribunales?

El asunto es menos jurídico que organizativo. Una acción se prepara, se vota y se financia; quien salta uno de esos tres pasos acaba con un procedimiento abandonado a mitad y honorarios pagados en balde.

Quién puede actuar

La comunidad está representada por el administrador. No puede iniciar cualquier acción por su cuenta: necesita habilitación de la junta, salvo en actuaciones expresamente previstas, como la reclamación de cuotas.

• La reclamación de impagos es gestión corriente: mira el procedimiento de reclamación.
• Las demás acciones exigen una habilitación votada con objeto preciso.
• Un propietario puede actuar individualmente para defender su vivienda, pero no en nombre de la comunidad.
• La junta no tiene legitimación para actuar: prepara, no representa.

El último punto se malentiende con frecuencia y se trata más ampliamente en el papel de la junta.

Redactar bien la habilitación

Aquí se debilitan la mayoría de los expedientes. Un acuerdo que habilita al administrador «a demandar» sin más es demasiado vago; uno demasiado estrecho obliga a volver a votar en cuanto el procedimiento evoluciona.

• El objeto de la acción y la parte demandada, con nombre.
• Las instancias afectadas, incluida la apelación si la junta lo desea.
• El presupuesto asignado y su fuente de financiación.
• La designación del abogado o, al menos, el mandato al administrador para elegirlo.

Un acuerdo completo evita una junta adicional seis meses después. Es el mismo trabajo de redacción que en un orden del día aplicable.

El coste real y quién lo soporta

Los costes del procedimiento son gastos de la comunidad, repartidos según las reglas aplicables. Incluyen honorarios de abogado, costes de peritaje judicial —a menudo la partida más pesada— y gastos procesales.

Dos cosas hay que comprobar antes: ¿incluye la póliza del edificio defensa jurídica y en qué condiciones?, ¿y los honorarios del administrador por seguir el procedimiento están en su cuota o se facturan aparte? Mira las coberturas de la póliza y los extras del administrador.

Lo que se juega antes del juzgado

Un pleito se gana sobre todo con las pruebas. Un desperfecto documentado, fotografiado, fechado y reclamado por escrito forma un expediente; ese mismo desperfecto contado de memoria tres años después no pesa nada.

Es la aportación más útil de la junta y se prepara años antes: mira el registro de incidencias, la reclamación a empresas y la recepción de obra.

Un pleito se gana con las fotos tomadas tres años antes, no con los argumentos encontrados el mes anterior.

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