Acabas de ser elegido para la junta: los primeros 90 días

Nadie te entregará un dosier de bienvenida. Lo que sepas de tu edificio dentro de tres meses depende de las preguntas que hagas esta semana.

La junta ha terminado, tu nombre está en el acta y después no pasa nada. Es la experiencia común de casi todos los nuevos vocales: ninguna formación, ningún dosier, ningún traspaso. Uno se convierte en miembro de la junta el día en que deja de esperar a que se lo expliquen.

Esto es lo que cabe en tres meses y lo que determina la calidad de todo el mandato.

Semana 1: entender qué eres y qué no

La junta asiste al administrador y controla su gestión. Da dictámenes, verifica y avisa. No decide en lugar de la junta general ni administra en lugar del administrador.

Ese límite no es una frustración, es una protección: todo lo que hagas dentro de él no te expone. Mira el papel de la junta y la responsabilidad de sus miembros.

Semana 2: designar presidente y repartirse el terreno

Los miembros eligen presidente entre ellos. Coordina, centraliza y es el interlocutor del administrador, sin autoridad sobre los demás. Una junta sin presidente designado es una junta a la que nadie dirige los documentos.

A continuación, repartid los temas: cuentas, obras, contratos, comunicación con los vecinos. Una junta donde todos siguen todo es una junta donde nadie sigue nada.

Semanas 3 y 4: reclamar los documentos

Es el paso más rentable del mandato y el más descuidado. Pide por escrito, en una sola lista, lo que te permite entender el edificio.

• Los estatutos y la descripción de la división horizontal.
• Las actas de las tres últimas juntas generales.
• Las cuentas del último ejercicio aprobado, con sus anexos.
• La lista de contratos vigentes, con vencimientos y preavisos.
• Los últimos diagnósticos y el libro del edificio.
• El estado de impagos, por importe y antigüedad.

La mayoría debería estar ya en el espacio en línea del administrador. Si está vacío, esa es tu primera constatación útil: mira el extranet de la comunidad.

Mes 2: leer el edificio, no solo los papeles

Un vocal que solo recorre el edificio cuando hay un problema descubrirá los problemas tarde. Una visita metódica basta para detectar lo que costará dentro de dos años: cubierta, fachadas, sótano, sala de calderas, ventilación, iluminación.

Mira la lista de la visita anual y el libro del edificio. Haz fotos: dentro de dos años, una foto fechada vale más que cualquier recuerdo.

Mes 3: mirar las cuentas antes de que urjan

El control de cuentas sale mal quince días antes de la junta, con documentos descubiertos la víspera. Empieza ahora, sin presión: es cuando se pueden hacer preguntas ingenuas sin bloquear una votación.

Mira leer los cinco anexos contables y controlar las cuentas.

Una junta útil no se reconoce por lo que impugna, sino por lo que ha leído antes que nadie.

Los tres errores del primer año

• Comprometer un gasto o dar órdenes a una empresa: no es tu papel sin delegación aprobada. Mira la delegación de poderes.
• Convertirse en el servicio posventa del administrador ante los vecinos, sin escribir nunca nada.
• Guardarlo todo en el correo personal: el mandato siguiente empezará de cero.

El tercero es el más caro a la larga. Una comunidad pierde su memoria en cada renovación y paga dos veces los mismos diagnósticos. Mira el traspaso.

Qué puedes aportar ya el primer año

No hace falta ser jurista ni contable. Tres aportaciones bastan para cambiar el funcionamiento de una comunidad: escribir lo que se decide, mantener un estado de las incidencias abiertas e informar a los vecinos con regularidad.

Ninguna exige competencias especiales, y separan a una junta que sufre la reunión de otra que la prepara. Mira comunicar con los propietarios.

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