Los cinco anexos contables: qué te dice cada uno en tres minutos

Llegan con la convocatoria, nadie los abre y contienen todo lo que hay que saber antes de votar.

Van adjuntos a la convocatoria, ocupan cinco páginas de columnas y casi ningún propietario los abre. Y sin embargo, todo lo que hay que saber sobre la salud financiera del edificio está ahí, si se sabe cuál mirar y para qué.

Anexo 1 — la situación financiera: la foto del cierre

Es el balance de la comunidad: lo que tiene en el banco, lo que debe a proveedores, lo que le deben los propietarios y los fondos constituidos.

El reflejo útil: comparar la tesorería disponible con la deuda a proveedores. Una comunidad que debe más de lo que tiene está viviendo de las provisiones del trimestre siguiente, y eso no se ve en ningún otro sitio.

Anexo 2 — cuentas de gestión: realizado frente a previsto

Confronta el presupuesto aprobado con el gasto realmente ejecutado, partida por partida, y presenta el presupuesto propuesto para el ejercicio siguiente.

Es el anexo de las preguntas: qué partida se disparó, cuánto y por qué. Mira las preguntas antes de votar el presupuesto.

Anexo 3 — el detalle por clave de reparto

Reparte los gastos según las claves aplicables, con varios ejercicios en paralelo: el que se aprueba, el anterior, el corriente y el siguiente.

Es el más útil de los cinco para una junta, porque hace visibles las tendencias: cuatro columnas juntas dicen de un vistazo lo que un debate en junta nunca demuestra. Mira el cálculo y reparto de gastos.

Anexos 4 y 5 — las obras, terminadas y en curso

El anexo 4 presenta las operaciones extraordinarias y obras terminadas, listas para liquidarse en junta. El anexo 5 presenta las aprobadas y comprometidas pero no terminadas al cierre.

El anexo 5 merece dos lecturas: ahí se ve la diferencia entre el importe aprobado y el ya gastado en una obra en marcha. Un sobrecoste se lee ahí antes de anunciarse. Mira el seguimiento de obras.

Los anexos no sirven para fiscalizar al administrador. Sirven para saber de qué se habla antes de levantar la mano.

Las cuatro comprobaciones de un cuarto de hora

• ¿El saldo bancario del anexo 1 coincide con un extracto real a la misma fecha?
• ¿Qué partidas del anexo 2 superan el presupuesto en más de un 10 % y se explicó por qué?
• ¿Crecen los impagos de un ejercicio a otro?
• ¿Avanzan las obras del anexo 5 al ritmo de las cantidades ya cobradas?

Ninguna exige conocimientos contables, y bastan para preparar una intervención útil en la junta. Mira la lista de control de cuentas.

Lo que los anexos no dicen

Dan importes, no justificantes. Una línea de «mantenimiento 14.800 €» no dice cuántas intervenciones, a qué tarifa ni si el contrato se sometió a concurrencia.

Para eso está la revisión de los justificantes, en la oficina o en el espacio en línea, antes de la junta. Mira controlar las cuentas y el extranet de la comunidad.

El momento adecuado para leerlos

No la víspera. Los anexos llegan con la convocatoria, lo que deja margen holgado, y es el único momento en que una pregunta por escrito todavía obtiene respuesta antes de la votación.

Una junta que envía tres preguntas precisas quince días antes cambia la naturaleza de la sesión. Mira organizar una reunión de junta.

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