Un propietario deudor vende: la oposición al pago del precio

La venta de un piso es la mejor ocasión para cobrar cuotas atrasadas. Dura quince días, y muchas comunidades la dejan pasar.

Un propietario acumula impagos desde hace dos años, las reclamaciones no llegan a nada, el procedimiento se alarga… y entonces vende su piso. Paradójicamente, es la mejor noticia posible para la comunidad: en una venta el dinero existe y pasa por un tercero de confianza.

Siempre que el administrador active el mecanismo previsto, en un plazo que se cuenta en días.

Cómo funciona

El notario que prepara la venta comunica la transmisión al administrador. Desde la recepción de ese aviso, el administrador dispone de un plazo muy breve — quince días — para oponerse al pago del precio, hasta el importe adeudado por el vendedor.

El notario retiene entonces esa cantidad del precio. El resto se entrega al vendedor y la deuda con la comunidad se salda con los fondos retenidos.

Lo que la oposición no hace

No impide la venta. Muchos propietarios creen que el administrador puede «bloquear» una transmisión por impagos: no es así, y no conviene dejarlo creer. La escritura se firma con normalidad.

Lo que se retiene es parte del precio, y solo hasta lo que se debe. La oposición es una herramienta de cobro, no un derecho de veto.

El plazo es la única dificultad real

Pasado el plazo, la oposición no produce efecto. Y ese plazo corre desde la recepción de un aviso que llega sin avisar, a menudo en vacaciones, y que debe aterrizar en manos de alguien capaz de cuantificar la deuda de inmediato.

• Una cuenta de propietario sin actualizar hace imposible cuantificar a tiempo.
• Un administrador con poco personal en agosto deja pasar el aviso.
• Una deuda discutida, sin provisionar o mal imputada genera dudas en el peor momento.
• Una oposición mal calculada expone a la comunidad y se impugna.

La junta no lleva el procedimiento, pero sí controla la preparación: conocer el estado de impagos en todo momento es lo que permite responder en horas. Mira el procedimiento de reclamación y el control de cuentas.

Una oposición perdida convierte una deuda cobrable en un crédito que perseguir durante años.

El papel de la junta

No es formular la oposición — eso corresponde al administrador — sino hacerla posible. Bastan tres hábitos.

• Pedir el estado de impagos en cada reunión de junta, no solo antes de la junta general.
• Avisar al administrador de cualquier venta conocida en el edificio: cartel, visitas, anuncio.
• Comprobar, al ejercicio siguiente, que el dinero entró en la cuenta de la comunidad.

El segundo hábito es el más eficaz y el más descuidado: en un edificio, una venta en preparación se ve siempre antes de que escriba el notario.

El certificado de deudas, la otra pieza

Antes de la venta, el notario pide al administrador un documento con la situación contable del piso. Es lo que informa al comprador de lo que se debe y de lo que le espera. Un certificado aproximado genera reclamaciones después de la venta, a veces contra la propia comunidad.

Mira el certificado previo a la venta: ambos mecanismos se apoyan en la misma contabilidad y fallan por lo mismo cuando no se lleva.

Cuando la deuda es antigua

Una venta también puede revelar que no se ha iniciado ningún procedimiento en años. Es la señal de una comunidad que se desliza: los impagos financian, de hecho, los gastos de los demás. Mira la comunidad en dificultad.

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