Gastos repercutibles: qué puede cobrar el arrendador al inquilino

Un propietario arrendador recibe la liquidación de gastos. Solo una parte puede repercutirse al inquilino, y el error aparece en la regularización.

En una comunidad, un propietario que alquila tiene dos papeles. Frente a la comunidad paga todos los gastos girados a su vivienda. Frente a su inquilino solo puede repercutir una parte: los gastos repercutibles.

Confundir ambos es una de las principales causas de litigio a la salida de un inquilino. Casi siempre nace en el mismo sitio: la liquidación del administrador no está pensada para separar lo repercutible de lo que no lo es.

El principio: una lista cerrada

Lo que un arrendador puede repercutir figura en una lista reglamentaria cerrada. Lo que no está en ella no se repercute, aunque el gasto afecte a la vivienda y aunque el contrato diga lo contrario.

La lógica de fondo es constante: lo que corresponde al uso diario y a los servicios prestados al ocupante es repercutible; lo que corresponde a la propiedad, a la mejora o al gran mantenimiento queda para el arrendador.

El reparto típico, partida a partida

• Ascensor: la electricidad y el mantenimiento corriente son repercutibles; la sustitución o modernización, no.
• Calefacción central y agua caliente: el consumo y el mantenimiento son repercutibles; cambiar la caldera, no.
• Limpieza de zonas comunes y productos: repercutibles.
• Zonas verdes: el mantenimiento corriente es repercutible; la replantación o el ajardinamiento, no.
• Conserje: una parte del coste es repercutible según las tareas realmente prestadas.
• Tasa de basuras: repercutible, a diferencia del impuesto sobre la propiedad.
• Honorarios del administrador, fondo de reserva, fachada y seguro del edificio: no repercutibles.

Estas reglas evolucionan y tienen matices, sobre todo con el conserje: comprueba el texto aplicable o confirma el caso concreto en lugar de razonar por analogía.

Por qué la liquidación del administrador no basta

La liquidación sigue la lógica de la comunidad: gastos generales, gastos especiales, coeficientes. No dice qué es repercutible. Un arrendador que copia la línea «gastos corrientes» en su regularización se equivoca casi con seguridad.

El método correcto es repasar el libro mayor partida por partida, marcando cada línea. Es justo el trabajo descrito en revisar las cuentas de la comunidad y en entender el cálculo y el reparto de gastos.

Provisiones y regularización

El inquilino paga provisiones mensuales que se regularizan una vez al año con los gastos reales. El arrendador debe poder justificar la liquidación y tener los justificantes disponibles durante un plazo determinado.

Dos hábitos evitan la mayoría de litigios: ajustar las provisiones cuando se alejan de forma duradera de la realidad y regularizar cada año en lugar de dejarlo correr. Una regularización de tres ejercicios de golpe acaba siempre en conflicto.

El papel de la junta en todo esto

La junta no arbitra la relación entre arrendador e inquilino: no es asunto suyo. Pero la calidad de las cuentas de la comunidad condiciona directamente la capacidad de los propietarios de hacer liquidaciones correctas.

Pedir al administrador una presentación legible de los gastos por naturaleza, y no un total indiferenciado, beneficia a todos. También es lo que permite detectar desviaciones: mira la checklist previa a la junta.

La línea «gastos corrientes» de la liquidación no es la línea «gastos repercutibles» del contrato: confundirlas cuesta un litigio en cada salida de inquilino.

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