Copropriété neuve : la première assemblée générale décide de tout

Dans un immeuble neuf, les acquéreurs surveillent leur appartement. Personne ne surveille le hall, le parking et la toiture — et c’est là que se jouent les vraies sommes.

Acheter sur plan, c’est vivre deux livraisons. La première est celle de son logement, avec sa liste de réserves, ses relances et ses reprises. La seconde est celle des parties communes — hall, ascenseur, toiture, parking, espaces verts, chaufferie — et presque personne ne s’en occupe, parce qu’elle n’appartient à personne en particulier.

Elle appartient pourtant à tous, et son enjeu financier dépasse largement celui d’un appartement pris isolément. La première assemblée générale est le moment où la copropriété se donne — ou non — les moyens de la traiter correctement.

Le syndic provisoire n’est pas neutre

À la naissance de la copropriété, un syndic provisoire est désigné, généralement dans l’orbite du promoteur. Ce n’est pas illégitime : il faut bien quelqu’un pour convoquer la première assemblée. Mais il faut avoir en tête que ce même syndic sera l’interlocuteur du promoteur au moment de constater les malfaçons des parties communes.

D’où l’importance de la mise en concurrence dès la première assemblée : ce n’est pas un geste hostile, c’est la condition d’un rapport équilibré. Voyez changer de syndic et le contrat de syndic.

La décision la plus rentable de la première assemblée

Elle tient en une ligne à l’ordre du jour : faire assister la copropriété par un professionnel indépendant — maître d’œuvre ou bureau d’études — pour la réception des parties communes.

Sans lui, la livraison se fait entre le promoteur, qui connaît son ouvrage, et des copropriétaires qui découvrent les lieux. Les réserves consignées sont alors superficielles : on note une peinture, on ne note pas une étanchéité mal traitée ni une ventilation sous-dimensionnée. Ce sont pourtant ces défauts-là qui coûteront.

Élire un conseil syndical tout de suite

Un immeuble neuf donne l’illusion qu’il n’y a rien à surveiller. C’est exactement l’inverse : les deux premières années concentrent les garanties dont la copropriété dispose, et donc les délais à ne pas laisser filer.

Le conseil syndical élu à la première assemblée devient l’équipe qui suit les levées de réserves, relance, consigne et alerte. Voyez l’élection du conseil syndical et son rôle.

Le calendrier des garanties commence à courir

• Les désordres apparents doivent être signalés dès la réception, dans le procès-verbal.
• La première année couvre le parfait achèvement : tout ce qui apparaît doit être signalé, par écrit et dans les délais.
• Les équipements dissociables du bâtiment bénéficient de leur propre garantie, plus courte que la décennale.
• Les désordres compromettant la solidité ou rendant l’ouvrage impropre à sa destination relèvent de la garantie décennale.

Une copropriété qui découvre ces distinctions la quatrième année a déjà perdu deux recours. Voyez la réception et les garanties.

Dans un immeuble neuf, le temps ne joue pas pour la copropriété : chaque mois de silence rapproche d’une garantie expirée.

Le budget de la première année est toujours faux

Le budget prévisionnel présenté à la première assemblée est une estimation faite avant que l’immeuble ne vive : consommations réelles inconnues, contrats non éprouvés, taux d’occupation partiel. Il est presque toujours sous-évalué.

Le conseil syndical a donc intérêt à considérer la deuxième année comme la vraie première, à comparer poste par poste et à demander les explications d’écart. Voyez les questions à poser sur le budget et le contrôle des comptes.

La check-list de la première assemblée

• Mise en concurrence du syndic et vote du contrat.
• Élection d’un conseil syndical, avec au moins un membre disponible en journée.
• Vote de l’assistance technique pour la réception des parties communes.
• Ouverture du compte bancaire séparé au nom du syndicat.
• Souscription de l’assurance de l’immeuble et vérification des garanties.
• Récupération des pièces : plans, notices, contrats d’entretien, garanties constructeur.

Le dernier point est celui qu’on découvre trop tard : sans les notices et les contrats d’entretien des équipements, la copropriété paie deux fois — une fois l’équipement, une fois le diagnostic pour savoir ce qu’il est. Voyez le carnet d’entretien.

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