Combien verser au fonds de travaux ?
Le minimum légal n’est pas « 5 % du budget ». C’est le plus élevé de deux planchers : 5 % du budget prévisionnel, ou 2,5 % du montant des travaux inscrits au plan pluriannuel. L’outil calcule les deux, retient le bon, et le répartit lot par lot.
Les deux planchers légaux
Le budget prévisionnel voté, et le montant des travaux du PPT s’il a été adopté.
Le budget de fonctionnement de l’exercice, hors travaux exceptionnels.
Le total du plan pluriannuel adopté. Laissez à 0 si votre copropriété n’en a pas encore.
Plancher budget5 %
2 100,00 €
Plancher PPT2,5 %
9 500,00 €
C’est ce plancher qui s’applique
Cotisation annuelle minimale
9 500,00 €
C’est le plancher du plan pluriannuel qui commande : 2,5 % des travaux projetés dépassent 5 % du budget. C’est le cas qu’on oublie, et le plus coûteux à découvrir en séance.
Ce que l’assemblée a voté
Une assemblée peut voter davantage que le minimum. Jamais moins.
La répartition par lot
Le fonds se répartit sur les tantièmes de charges générales, comme le budget.
Le dénominateur de la clé générale : 1 000, 10 000, parfois 100 000.
Somme saisie
6 40064 %
| Lot | Quote-part | Par an | Par mois |
|---|---|---|---|
| Lot 12 450 / 10 000 | 24,5 % | 2 327,50 € | 193,96 € |
| Lot 22 100 / 10 000 | 21 % | 1 995,00 € | 166,25 € |
| Lot 31 850 / 10 000 | 18,5 % | 1 757,50 € | 146,46 € |
Ce que le fonds aura accumulé
Le solde déjà constitué, et l’horizon sur lequel vous projetez.
Le montant figurant sur le compte séparé du fonds de travaux.
Entre 1 et 30 ans. Cinq ans, c’est l’horizon d’un plan pluriannuel.
Le fonds dans 5 ans
47 500,00 €
- An 19 500 €
- An 219 000 €
- An 328 500 €
- An 438 000 €
- An 547 500 €
La règle, en deux planchers
L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne fixe pas un taux, il en fixe deux — et c’est toujours le plus élevé qui s’applique.
5 % du budget prévisionnel
Le plancher que tout le monde connaît. Il se calcule sur le budget de fonctionnement voté pour l’exercice, celui qui finance l’entretien courant, et non sur les travaux exceptionnels.
2,5 % du plan pluriannuel de travaux
Le plancher que personne ne cite. Dès qu’un PPT est adopté, la cotisation ne peut plus descendre sous 2,5 % du montant des travaux qu’il projette — souvent bien davantage que 5 % du budget dans un immeuble ancien.
La formule
Cotisation annuelle ≥ le plus élevé de (5 % × budget prévisionnel) et (2,5 % × travaux du PPT)
Un budget de 42 000 € donne un plancher de 2 100 €. Mais un PPT à 380 000 € en impose un de 9 500 € : c’est ce dernier qui s’applique, soit plus de quatre fois le montant attendu.
Quelles copropriétés doivent constituer ce fonds
Le fonds de travaux s’est généralisé : il ne vise plus les seules grandes copropriétés. Un immeuble réceptionné depuis moins de 5 ans en reste dispensé.
Toutes les copropriétés d’habitation
La dispense réservée aux petites copropriétés a disparu : la taille de l’immeuble n’exonère plus de constituer le fonds.
Sauf les immeubles neufs
L’obligation ne s’ouvre qu’au terme d’un délai de cinq ans à compter de la réception des travaux : un immeuble livré récemment n’a encore rien à verser.
Habitation totale ou partielle
Un immeuble mixte, où les logements côtoient des commerces ou des bureaux, entre dans le champ dès lors qu’une partie est à usage d’habitation.
À quoi l’argent du fonds peut servir
Ce n’est pas une réserve libre : les emplois du fonds de travaux sont limitativement énumérés, et une dépense hors liste doit être financée autrement.
- 1
Les travaux du plan pluriannuel
L’emploi principal : financer les travaux inscrits au PPT, une fois qu’ils ont été votés par l’assemblée.
- 2
Les travaux d’urgence
Une toiture qui cède, une chaudière hors service en janvier : le fonds évite l’appel de fonds exceptionnel décidé dans la panique.
- 3
Les travaux imposés par la loi
Mise aux normes, sécurité, obligations réglementaires : les travaux prescrits par les textes figurent parmi les emplois autorisés.
- 4
Les études préalables
L’élaboration du plan pluriannuel de travaux et le diagnostic technique global peuvent être financés sur le fonds.
Les cinq pièges du fonds de travaux
Ce sont ceux qu’on retrouve chaque année dans les procès-verbaux, et qui fragilisent la résolution.
Oublier le plancher du PPT
Voter 5 % du budget alors qu’un PPT est adopté : si 2,5 % de ses travaux représentent davantage, la cotisation est insuffisante.
Croire que le vendeur récupère sa mise
Les sommes versées sont attachées au lot, pas au copropriétaire : elles restent acquises au syndicat lors d’une vente. Cela se négocie dans le prix, pas au moment du décompte.
Laisser le fonds sur le compte courant
Le fonds de travaux doit être déposé sur un compte bancaire séparé du compte courant du syndicat, et ce compte est rémunéré.
Confondre fonds et budget
La cotisation au fonds ne remplace pas le budget prévisionnel : elle s’y ajoute. Un appel de fonds les fait apparaître sur deux lignes distinctes.
S’interdire de voter plus
Le texte fixe un minimum, pas un maximum. Une copropriété qui sait ses travaux sous-financés a tout intérêt à voter au-dessus du plancher.
Ces outils sont des aides au calcul, fournies à titre indicatif. Ils ne remplacent ni le règlement de copropriété, ni le procès-verbal de l’assemblée, ni l’avis d’un professionnel : en cas de désaccord, ce sont les documents de votre copropriété qui font foi.
Questions fréquentes sur le fonds de travaux
Pour les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation, oui. Les dispenses liées à la taille de l’immeuble ont disparu ; seule subsiste celle des immeubles réceptionnés depuis moins de cinq ans.
Le fonds finance les travaux. CoproHarmony en garde la trace.
Un fonds de travaux n’a de sens qu’adossé à une mémoire : quels devis ont été comparés, quel désordre a justifié l’urgence, quelle photo prouve l’état de la toiture avant intervention. C’est exactement ce qu’un conseil syndical perd d’une année sur l’autre — et ce que CoproHarmony conserve.
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