Règlement de copropriété : le lire, l’appliquer, le modifier

C’est le document qui tranche la moitié des débats d’assemblée générale. Presque personne ne l’a lu, et beaucoup de conseils syndicaux n’en ont pas de copie.

Une discussion s’enlise en assemblée : peut-on installer une climatisation en façade, un chien est-il autorisé, qui paie la réfection de la cour, la loge peut-elle être louée ? Dans la plupart des cas, la réponse existe déjà — elle est dans le règlement de copropriété, que personne n’a sous la main.

Ce document est pourtant la loi interne de l’immeuble. Le connaître, ne serait-ce que sa structure, fait gagner un temps considérable au conseil syndical et évite des décisions qui seront ensuite contestées.

Ce que contient réellement le règlement

• La destination de l’immeuble : habitation, mixte, professionnel — c’est elle qui autorise ou interdit certains usages.
• La distinction entre parties communes et parties privatives, immeuble par immeuble et souvent lot par lot.
• Les règles d’usage : bruit, animaux, aspect des façades, affichage, usage des cours et jardins.
• La répartition des charges, avec les différentes clés selon la nature de la dépense.
• Les règles de fonctionnement du syndicat, parfois plus exigeantes que le minimum légal.

S’y ajoute l’état descriptif de division, souvent annexé : il numérote les lots et fixe leurs tantièmes. C’est le document qu’on consulte pour comprendre le calcul des tantièmes.

Y trouver une réponse en cinq minutes

Un règlement fait souvent quarante à quatre-vingts pages, mais sa structure est presque toujours la même. Trois réflexes suffisent : chercher d’abord la définition des parties communes, puis la section « usage des parties privatives », enfin l’annexe de répartition des charges.

Un règlement numérisé et cherchable au mot-clé change complètement l’usage qu’on en fait. C’est l’un des premiers documents à mettre en ligne pour le conseil : voyez les documents que le conseil syndical peut obtenir.

Quand le règlement est dépassé

Beaucoup de règlements datent de plusieurs décennies. Ils contiennent des clauses devenues sans effet : interdiction pure et simple des animaux familiers, restrictions sur la profession des occupants, obligation de recourir à un prestataire nommément désigné. Une clause contraire à une disposition d’ordre public ne s’applique pas, même si elle figure toujours dans le texte.

À l’inverse, une clause plus exigeante que la loi sur un point où celle-ci laisse le choix reste applicable — par exemple un délai de convocation plus long. D’où l’intérêt de le lire avant d’affirmer quoi que ce soit en assemblée.

Modifier le règlement

La modification se vote en assemblée générale, à des majorités qui varient selon ce que l’on touche : les règles d’usage, la répartition des charges ou la destination de l’immeuble ne relèvent pas du même régime. Certaines modifications exigent l’unanimité.

Une modification votée doit ensuite être publiée pour être opposable aux futurs acquéreurs : c’est une formalité à ne pas oublier, sans quoi la copropriété aura voté pour rien. Faites préciser le circuit exact par le syndic avant de rédiger la résolution, comme pour toute décision sensible.

Le rôle du conseil syndical

• Détenir une copie complète, annexes comprises, et la rendre accessible.
• Repérer les clauses manifestement obsolètes et les signaler plutôt que de les appliquer.
• Vérifier, avant chaque assemblée, ce que le règlement dit des sujets à l’ordre du jour.
• Remettre le document aux nouveaux copropriétaires, qui ne l’ont souvent jamais lu.
• Proposer une mise à jour groupée plutôt que des modifications ponctuelles année après année.

Ce dernier point est le plus efficace : une mise à jour globale, préparée avec un professionnel et votée une fois, coûte moins cher que cinq modifications successives. Voyez comment construire l’ordre du jour.

La moitié des désaccords d’assemblée générale se règlent en ouvrant un document que personne n’a apporté.

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