Un copropriétaire débiteur vend : l’opposition sur le prix de vente

La vente d’un lot est la meilleure occasion de récupérer des charges impayées. Elle dure quinze jours, et beaucoup de copropriétés la laissent passer.

Un copropriétaire accumule des impayés depuis deux ans, les relances n’aboutissent pas, la procédure traîne — puis il vend son appartement. C’est, paradoxalement, la meilleure nouvelle possible pour la copropriété : au moment d’une vente, l’argent existe et il passe par un tiers de confiance.

Encore faut-il que le syndic actionne le mécanisme prévu, dans un délai qui se compte en jours.

Comment ça fonctionne

Le notaire chargé de la vente informe le syndic de la mutation. À réception de cet avis, le syndic dispose d’un délai très bref — quinze jours — pour former opposition sur le prix de vente, à hauteur des sommes dues par le vendeur au syndicat.

Le notaire conserve alors, sur le prix, le montant correspondant. Le solde est versé au vendeur, et la dette du syndicat est réglée sur les fonds bloqués.

Ce que l’opposition ne fait pas

Elle n’empêche pas la vente. Beaucoup de copropriétaires imaginent que le syndic peut « bloquer » la cession d’un lot pour cause d’impayés : ce n’est pas le cas, et il ne faut pas le laisser croire. L’acte se signe normalement.

Ce qui est retenu, c’est une partie du prix, et seulement à hauteur de ce qui est dû. L’opposition est un outil de recouvrement, pas un droit de veto.

Le délai est la seule vraie difficulté

Passé le délai, l’opposition est privée d’effet. Or ce délai court à partir de la réception d’un avis qui arrive sans prévenir, souvent en période de congés, et qui doit atterrir chez quelqu’un capable de chiffrer immédiatement la dette.

• Un compte copropriétaire non tenu à jour rend le chiffrage impossible dans les temps.
• Un syndic en sous-effectif l’été laisse passer l’avis de mutation.
• Une dette contestée, non provisionnée ou mal ventilée fait hésiter au mauvais moment.
• Une opposition mal chiffrée expose le syndicat, et se conteste.

Le conseil syndical n’a pas la main sur la procédure, mais il a la main sur la préparation : connaître l’état des impayés à tout moment, c’est ce qui permet de répondre en quelques heures. Voyez la procédure de recouvrement et le contrôle des comptes.

Une opposition manquée transforme une dette recouvrable en créance à poursuivre pendant des années.

Le rôle du conseil syndical

Il n’est pas de faire l’opposition — c’est l’affaire du syndic — mais de faire en sorte qu’elle soit possible. Trois habitudes suffisent.

• Demander l’état des impayés à chaque réunion de conseil, pas seulement avant l’assemblée.
• Signaler au syndic tout projet de vente connu dans l’immeuble : panneau, visites, annonce.
• Vérifier, l’exercice suivant, que les sommes ont bien été encaissées sur le compte du syndicat.

La deuxième habitude est la plus efficace, et la plus négligée : dans un immeuble, une vente en préparation se voit toujours avant que le notaire n’écrive.

L’état daté, l’autre pièce du dispositif

Avant la vente, le notaire demande au syndic un document récapitulant la situation comptable du lot cédé. C’est lui qui informe l’acquéreur de ce qui reste dû et de ce qui l’attend. Un état daté approximatif génère des contestations après la vente, parfois contre le syndicat lui-même.

Voyez l’état daté : les deux mécanismes s’appuient sur la même comptabilité, et échouent pour les mêmes raisons quand elle n’est pas tenue.

Quand la dette est ancienne

Une vente peut aussi révéler qu’aucune procédure n’a été engagée depuis des années. C’est le signal d’une copropriété qui glisse : les impayés y financent, de fait, les charges des autres. Voyez la copropriété en difficulté.

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