Combien doit réellement un copropriétaire débiteur ?
Un impayé ne se limite presque jamais au trimestre non payé. Une mise en demeure restée sans effet rend exigible tout le reste de l’exercice — c’est ce que la plupart des conseils syndicaux découvrent trop tard.
Ce qui est déjà échu
Les provisions dont la date d’exigibilité est passée, et depuis quand.
Le cumul des appels de fonds non réglés à ce jour.
Depuis la date d’exigibilité de la plus ancienne somme due.
Intérêts et frais
Le taux applicable figure au règlement de copropriété, à défaut c’est le taux légal.
Taux prévu au règlement, ou taux d’intérêt légal en vigueur.
Mise en demeure, relance : les frais nécessaires imputables au débiteur.
La déchéance du terme
Le levier le plus puissant, et le plus méconnu.
Les trimestres restant à courir jusqu’à la clôture.
Ce qui est exigible aujourd’hui
Total exigible
3 619,73 €
Dont 2 400,00 € rendus exigibles par la déchéance du terme.
- Provisions échues
- 1 200,00 €
- Intérêts de retard
- 19,73 €
- Frais
- 0,00 €
- Déchéance du terme
- 2 400,00 €
Les intérêts sont calculés sur les seules sommes échues, sur 120 jours. Les provisions rendues exigibles par la déchéance du terme viennent de le devenir : elles ne portent pas encore d’intérêts.
Le calendrier du recouvrement
Cinq étapes, dans cet ordre. Chacune conditionne la suivante : sauter la mise en demeure, c’est perdre la déchéance du terme.
- 1
La relance amiable
Un simple courrier, souvent suffisant. Elle ne fait courir aucun délai, mais elle date le premier contact.
Pratique de gestion
- 2
La mise en demeure
Par lettre recommandée avec avis de réception. C’est elle qui ouvre le délai de trente jours et rend possible tout ce qui suit.
Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
- 3
La déchéance du terme
Trente jours après la mise en demeure restée sans effet, les provisions non encore échues de l’exercice deviennent immédiatement exigibles.
Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
- 4
L’action en justice
Le syndic saisit le juge pour obtenir un titre exécutoire. Il agit au nom du syndicat, sans avoir besoin d’une habilitation de l’assemblée pour le recouvrement des charges.
Article 55 du décret du 17 mars 1967
- 5
L’opposition sur le prix de vente
Si le débiteur vend son lot, le syndic bloque une partie du prix chez le notaire. C’est souvent le moment où une créance ancienne se règle enfin.
Article 20 de la loi du 10 juillet 1965
Quatre erreurs du conseil syndical
Le recouvrement appartient au syndic. Le rôle du conseil est de le suivre, pas de le mener — et c’est précisément là que les choses dérapent.
Écrire soi-même au débiteur
Le conseil syndical n’a pas qualité pour réclamer une créance du syndicat. Une relance signée par un conseiller n’a aucune valeur et peut envenimer le dossier.
Calculer les intérêts sur tout
Ils ne courent que sur les sommes échues. Les appliquer aux provisions rendues exigibles par la déchéance du terme gonfle la créance d’un montant qu’aucun juge ne validera.
Imputer tous les frais au débiteur
Seuls les frais nécessaires au recouvrement sont imputables. Les frais de gestion courante du syndic restent à la charge du syndicat.
Laisser filer un petit impayé
Une créance ancienne est une créance difficile. Suivre l’état des impayés à chaque conseil coûte dix minutes et évite les dossiers à cinq chiffres.
Ces outils sont des aides au calcul, fournies à titre indicatif. Ils ne remplacent ni le règlement de copropriété, ni le procès-verbal de l’assemblée, ni l’avis d’un professionnel : en cas de désaccord, ce sont les documents de votre copropriété qui font foi.
Questions fréquentes sur les charges impayées
C’est le mécanisme qui rend immédiatement exigibles les provisions non encore échues de l’exercice en cours, lorsqu’une mise en demeure est restée sans effet pendant trente jours. Un impayé d’un trimestre peut ainsi devenir une créance portant sur l’année entière.
Un impayé se voit tôt, ou se règle tard
La différence entre une créance de trois cents euros et un dossier à cinq chiffres tient au délai de réaction. CoproHarmony garde l’état des impayés, les relances et les réponses au même endroit, de sorte que le conseil syndical voit la dérive avant qu’elle ne devienne une procédure.
Suivre sans relancer
L’évolution des impayés est visible à chaque réunion, sans avoir à la réclamer au syndic.
Garder la chronologie
Mises en demeure, réponses, échéances : le dossier se constitue au fil de l’eau, daté.
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