¿Cuánto aportar al fondo de obras?
El mínimo legal no es «el 5 % del presupuesto». Es el más alto de dos suelos: el 5 % del presupuesto anual, o el 2,5 % del importe de las obras inscritas en el plan plurianual. La herramienta calcula los dos, se queda con el correcto y lo reparte unidad por unidad.
Los dos suelos legales
El presupuesto anual aprobado y el importe de las obras del plan plurianual, si se ha adoptado.
El presupuesto de funcionamiento del ejercicio, sin las obras extraordinarias.
El total del plan plurianual adoptado. Deje 0 si su comunidad aún no tiene uno.
Suelo presupuesto5 %
2100,00 €
Suelo plan de obras2,5 %
9500,00 €
Este es el suelo que se aplica
Cuota anual mínima
9500,00 €
Manda el suelo del plan plurianual: el 2,5 % de las obras previstas supera al 5 % del presupuesto. Es el caso que se olvida, y el más caro de descubrir en plena junta.
Lo que aprobó la junta
Una junta puede aprobar más que el mínimo. Nunca menos.
El reparto por unidad
El fondo se reparte según los coeficientes de gastos generales, igual que el presupuesto.
El denominador de la clave general: 1.000, 10.000, a veces 100.000.
Suma introducida
640064 %
| Unidad | Cuota parte | Al año | Al mes |
|---|---|---|---|
| Lot 12450 / 10.000 | 24,5 % | 2327,50 € | 193,96 € |
| Lot 22100 / 10.000 | 21 % | 1995,00 € | 166,25 € |
| Lot 31850 / 10.000 | 18,5 % | 1757,50 € | 146,46 € |
Lo que habrá acumulado el fondo
El saldo ya constituido y el horizonte de la proyección.
El importe que figura en la cuenta separada del fondo de obras.
Entre 1 y 30 años. Cinco años es el horizonte de un plan plurianual.
El fondo dentro de 5 años
47.500,00 €
- Año 19500 €
- Año 219.000 €
- Año 328.500 €
- Año 438.000 €
- Año 547.500 €
La regla, en dos suelos
El artículo 14-2-1 de la ley de 10 de julio de 1965 no fija un porcentaje, fija dos — y siempre se aplica el más alto.
5 % del presupuesto anual
El suelo que todo el mundo conoce. Se calcula sobre el presupuesto de funcionamiento aprobado para el ejercicio, el que financia el mantenimiento corriente, no sobre las obras extraordinarias.
2,5 % del plan plurianual de obras
El suelo que nadie cita. En cuanto se adopta un plan plurianual, la cuota ya no puede bajar del 2,5 % del importe de las obras que proyecta — a menudo mucho más que el 5 % del presupuesto en un edificio antiguo.
La fórmula
Cuota anual ≥ el mayor de (5 % × presupuesto anual) y (2,5 % × obras del plan plurianual)
Un presupuesto de 42.000 € da un suelo de 2.100 €. Pero un plan de 380.000 € impone uno de 9.500 €: es este último el que se aplica, más de cuatro veces lo esperado.
Qué comunidades deben constituir este fondo
El fondo de obras se ha generalizado: ya no afecta solo a las grandes comunidades. Un edificio recibido hace menos de 5 años sigue exento.
Todas las comunidades de viviendas
La exención reservada a las comunidades pequeñas ha desaparecido: el tamaño del edificio ya no exime de constituir el fondo.
Salvo los edificios nuevos
La obligación solo nace al cabo de cinco años desde la recepción de las obras: un edificio entregado hace poco todavía no aporta nada.
Uso residencial total o parcial
Un edificio mixto, donde las viviendas conviven con locales u oficinas, entra en el ámbito en cuanto una parte se destina a vivienda.
En qué puede gastarse el dinero del fondo
No es una reserva libre: los usos del fondo de obras están enumerados de forma tasada, y cualquier gasto fuera de la lista debe financiarse de otro modo.
- 1
Las obras del plan plurianual
El uso principal: financiar las obras inscritas en el plan, una vez aprobadas por la junta.
- 2
Las obras urgentes
Una cubierta que cede, una caldera parada en enero: el fondo evita la derrama extraordinaria decidida con prisas.
- 3
Las obras impuestas por la ley
Adecuación a normativa, seguridad, obligaciones reglamentarias: las obras prescritas por los textos figuran entre los usos autorizados.
- 4
Los estudios previos
La elaboración del plan plurianual de obras y el diagnóstico técnico global pueden financiarse con cargo al fondo.
Las cinco trampas del fondo de obras
Son las que aparecen cada año en las actas y dejan el acuerdo expuesto a impugnación.
Olvidar el suelo del plan plurianual
Aprobar el 5 % del presupuesto cuando ya hay un plan adoptado: si el 2,5 % de sus obras da más, la cuota es insuficiente.
Creer que el vendedor recupera su aportación
Las cantidades aportadas van unidas a la unidad, no al propietario: quedan para la comunidad al vender. Eso se negocia en el precio, no en la liquidación.
Dejar el fondo en la cuenta corriente
El fondo de obras debe depositarse en una cuenta bancaria separada de la cuenta corriente de la comunidad, y esa cuenta es remunerada.
Confundir fondo y presupuesto
La cuota al fondo no sustituye al presupuesto anual: se suma a él. Un recibo los muestra en dos líneas distintas.
Negarse a aprobar más
El texto fija un mínimo, no un máximo. Una comunidad que sabe que sus obras están infrafinanciadas tiene todo el interés en aprobar por encima del suelo.
Estas herramientas son ayudas de cálculo, facilitadas a título orientativo. No sustituyen al reglamento de la comunidad, ni al acta de la junta, ni al criterio de un profesional: en caso de discrepancia, prevalecen los documentos de su comunidad.
Preguntas frecuentes sobre el fondo de obras
Para las comunidades destinadas total o parcialmente a vivienda, sí. Las exenciones ligadas al tamaño del edificio han desaparecido; solo queda la de los edificios recibidos hace menos de cinco años.
El fondo paga las obras. CoproHarmony guarda el rastro.
Un fondo de obras solo tiene sentido con una memoria detrás: qué presupuestos se compararon, qué desperfecto justificó la urgencia, qué foto prueba el estado de la cubierta antes de la intervención. Eso es justo lo que una junta directiva pierde de un año a otro — y lo que CoproHarmony conserva.
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