Remontar el edificio: financiar obras vendiendo el derecho a construir

Algunas comunidades financian su fachada y su ascensor sin derrama. Venden su cubierta.

Una comunidad debe rehacer la cubierta, aislar la fachada y modernizar el ascensor. El total supera con creces lo que los propietarios pueden asumir. En ciudades densas existe otra vía: vender el derecho a construir una o varias plantas adicionales.

La operación es compleja y larga, pero tiene una particularidad que ningún otro montaje ofrece: aporta dinero a la comunidad en lugar de pedírselo.

El principio

El suelo y la cubierta son zonas comunes; el derecho a construir encima pertenece por tanto a la comunidad, que puede cederlo a un promotor, quien edifica nuevas viviendas y pasa a ser propietario.

• El importe de la cesión es de la comunidad y financia las obras acordadas.
• Se crean nuevas fincas con sus cuotas, lo que redistribuye la participación.
• Se modifican los estatutos y la división horizontal.
• Los gastos futuros se reparten entre un número mayor de viviendas.

Este último punto suele ser el argumento decisivo: a gastos constantes, más viviendas significa una cuota individual menor. El mecanismo está en las cuotas de participación.

La viabilidad, ante todo

Ningún remonte es posible sin dos condiciones acumulativas: que el planeamiento local lo permita y que la estructura existente pueda soportar las plantas añadidas. Ambas comprobaciones preceden a cualquier debate en junta.

Tienen un coste —estudio urbanístico y estudio estructural— sin comparación con el de un proyecto lanzado y luego abandonado. Es la lógica de preparación de informe técnico o plan de obras.

Lo que la norma protege

La decisión corresponde a la junta general, con una mayoría elevada por lo que modifica. Incluye además una protección propia: los propietarios de la última planta disponen de un derecho preferente, destinado a preservar su situación particular: vistas, luz, tranquilidad.

Es un punto central en los debates: el remonte afecta a los áticos mucho más que al resto, y un proyecto que lo ignore choca con una oposición legítima y duradera.

Qué debe cerrar la junta

• La duración de la obra y sus consecuencias: accesos, ruido, andamios, ascensor.
• La responsabilidad por los daños causados a lo existente durante la obra.
• El acta previa del estado del edificio, imprescindible ante un litigio posterior.
• La coordinación con las obras financiadas: hacerlas a la vez, no después.
• Las garantías del promotor y la solidez de su montaje financiero.

El cuarto punto cambia la rentabilidad real: compartir andamios entre el remonte y la rehabilitación de fachada ahorra una parte considerable del presupuesto. Mira también la recepción de obra.

Un remonte no se juzga por el precio del derecho a construir, sino por las obras que permite financiar sin derrama.

Sigue el proyecto con CoproHarmony

CoproHarmony conserva estudios, ofertas, acuerdos y el acta fotográfica, desde el primer contacto hasta la recepción. Crea tu espacio gratis.