Assurance de l’immeuble : garanties, franchises et angles morts

La plupart des copropriétés découvrent le contenu de leur contrat d’assurance le jour du sinistre. C’est le plus mauvais moment.

Le syndicat des copropriétaires doit être assuré, et l’immeuble l’est presque toujours. Mais entre « être assuré » et « être correctement couvert », l’écart peut se chiffrer en dizaines de milliers d’euros — un écart qui n’apparaît qu’au moment de la déclaration.

Relire le contrat d’assurance est l’un des contrôles annuels les plus rentables du conseil syndical. Il ne demande aucune compétence technique : seulement de poser cinq ou six questions précises et d’en noter les réponses.

Ce que couvre le contrat de l’immeuble

Le contrat multirisque du syndicat couvre en principe les parties communes et la responsabilité civile de la copropriété. Selon les contrats, il peut aussi couvrir les parties privatives pour certains événements, notamment le dégât des eaux et l’incendie — c’est la question la plus importante à poser, parce que la réponse change tout le traitement d’un sinistre.

• Les parties communes bâties : structure, façades, toiture, escaliers, locaux techniques.
• Les équipements communs : ascenseur, chaufferie, portails, interphonie.
• La responsabilité civile du syndicat, notamment pour un dommage causé à un tiers.
• Selon les contrats, une extension aux parties privatives pour certains sinistres.
• Éventuellement une protection juridique, précieuse en cas de litige avec une entreprise.

Les franchises : le piège classique

Une franchise élevée fait baisser la prime, ce qui rend le contrat attractif à la lecture du budget. Elle transfère en réalité le risque sur la copropriété : sous le montant de la franchise, l’assureur ne verse rien, et la dépense est répartie entre tous.

Le calcul honnête consiste à rapporter l’économie de prime au nombre et au montant des sinistres réellement déclarés sur trois ans. Beaucoup de copropriétés découvrent ainsi que la franchise leur coûte plus qu’elle ne leur rapporte, parce qu’elles déclarent chaque année deux ou trois petits dégâts des eaux.

Les exclusions qu’il faut connaître

• Le défaut d’entretien : un désordre signalé depuis des années et jamais traité se défend mal.
• Les dommages progressifs, comme une infiltration lente, souvent traités différemment d’un sinistre soudain.
• Les biens entreposés dans les locaux communs, rarement couverts.
• Les travaux réalisés sans autorisation ou par une entreprise non assurée.
• Les locaux vacants ou inoccupés au-delà d’une certaine durée.

La première exclusion est celle qui coûte le plus cher, et elle rejoint directement le travail de suivi du conseil : un désordre documenté puis traité est protecteur ; le même désordre documenté et ignoré devient un argument contre la copropriété. Voyez tenir un registre des incidents et la visite annuelle.

Ce que le contrat de l’immeuble ne couvre jamais

L’assurance du syndicat ne remplace pas celle de chaque copropriétaire. Un occupant doit assurer son logement et sa responsabilité ; un bailleur doit se couvrir pour son lot loué, y compris entre deux locataires. Ces contrats se complètent et se déclenchent selon l’origine du sinistre.

Le conseil syndical n’a pas à contrôler les contrats individuels, mais il rend service en rappelant régulièrement cette distinction : c’est la première source d’incompréhension après un dégât des eaux.

Le contrôle annuel, en cinq questions

• Quels sinistres ont été déclarés sur les trois derniers exercices, et pour quels montants ?
• Combien la copropriété a-t-elle réellement encaissé, franchises déduites ?
• La prime a-t-elle augmenté, et pour quelle raison invoquée par l’assureur ?
• Les capitaux assurés correspondent-ils encore à la valeur de reconstruction ?
• Le contrat a-t-il été remis en concurrence, et quand ?

Ces réponses se demandent au syndic avant l’assemblée, avec les comptes : voyez la check-list de contrôle.

Une franchise élevée n’est pas une économie : c’est un sinistre que la copropriété se paie elle-même, sans le savoir.

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