¿Cuánto debe realmente un propietario deudor?
Un impago casi nunca se limita al trimestre no pagado. Un requerimiento sin respuesta hace exigible todo el resto del ejercicio — y eso lo descubren demasiado tarde la mayoría de las juntas directivas.
Lo que ya está vencido
Las provisiones cuya fecha de exigibilidad ha pasado, y desde cuándo.
El acumulado de recibos no abonados a día de hoy.
Desde la fecha de exigibilidad de la cantidad más antigua.
Intereses y gastos
El tipo aplicable figura en el reglamento; en su defecto, el interés legal.
Tipo previsto en el reglamento, o interés legal vigente.
Requerimiento, reclamaciones: los gastos necesarios imputables al deudor.
El vencimiento anticipado
La palanca más potente y la menos conocida.
Los trimestres que quedan hasta el cierre.
Lo exigible hoy
Total exigible
3619,73 €
De los cuales 2400,00 € exigibles por el vencimiento anticipado.
- Provisiones vencidas
- 1200,00 €
- Intereses de demora
- 19,73 €
- Gastos
- 0,00 €
- Vencimiento anticipado
- 2400,00 €
Los intereses se calculan solo sobre las cantidades vencidas, durante 120 días. Las provisiones exigibles por el vencimiento anticipado acaban de serlo: aún no devengan intereses.
El calendario del cobro
Cinco etapas, en este orden. Cada una condiciona la siguiente: saltarse el requerimiento es perder el vencimiento anticipado.
- 1
La reclamación amistosa
Un simple escrito, a menudo suficiente. No abre plazo alguno, pero fecha el primer contacto.
Práctica de gestión
- 2
El requerimiento de pago
Por carta certificada con acuse de recibo. Es lo que abre el plazo de treinta días y hace posible todo lo que sigue.
Artículo 19-2 de la ley de 10 de julio de 1965
- 3
El vencimiento anticipado
Treinta días después del requerimiento sin respuesta, las provisiones del ejercicio aún no vencidas pasan a ser inmediatamente exigibles.
Artículo 19-2 de la ley de 10 de julio de 1965
- 4
La acción judicial
El administrador acude al juez para obtener un título ejecutivo. Actúa en nombre de la comunidad, sin necesitar autorización de la junta para el cobro de gastos.
Artículo 55 del decreto de 17 de marzo de 1967
- 5
La retención sobre el precio de venta
Si el deudor vende su finca, el administrador bloquea parte del precio ante el notario. Suele ser el momento en que una deuda antigua se resuelve por fin.
Artículo 20 de la ley de 10 de julio de 1965
Cuatro errores de la junta directiva
El cobro corresponde al administrador. El papel de la junta es seguirlo, no dirigirlo — y ahí es justo donde las cosas se tuercen.
Escribir uno mismo al deudor
La junta directiva no tiene legitimación para reclamar una deuda de la comunidad. Una reclamación firmada por un vocal no tiene valor y puede enturbiar el expediente.
Calcular intereses sobre todo
Solo corren sobre las cantidades vencidas. Aplicarlos a las provisiones exigibles por el vencimiento anticipado infla la deuda en un importe que ningún juez validará.
Imputar todos los gastos al deudor
Solo son imputables los gastos necesarios para el cobro. Los gastos de gestión corriente del administrador siguen a cargo de la comunidad.
Dejar correr un impago pequeño
Una deuda antigua es una deuda difícil. Revisar los impagos en cada reunión cuesta diez minutos y evita expedientes de cinco cifras.
Estas herramientas son ayudas de cálculo, facilitadas a título orientativo. No sustituyen al reglamento de la comunidad, ni al acta de la junta, ni al criterio de un profesional: en caso de discrepancia, prevalecen los documentos de su comunidad.
Preguntas frecuentes sobre los impagos
Es el mecanismo que hace inmediatamente exigibles las provisiones del ejercicio en curso aún no vencidas, cuando un requerimiento ha quedado sin respuesta durante treinta días. Un impago de un trimestre puede así convertirse en una deuda de todo el año.
Un impago se ve pronto, o se resuelve tarde
La diferencia entre una deuda de trescientos euros y un expediente de cinco cifras está en el tiempo de reacción. CoproHarmony guarda el estado de impagos, las reclamaciones y las respuestas en un mismo sitio, de modo que la junta directiva vea la desviación antes de que se convierta en procedimiento.
Seguir sin reclamar
La evolución de los impagos es visible en cada reunión, sin tener que pedírsela al administrador.
Conservar la cronología
Requerimientos, respuestas, plazos: el expediente se construye sobre la marcha, fechado.
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