Fonds de travaux (loi ALUR) : obligation, calcul et utilisation

Depuis la loi ALUR, la plupart des copropriétés doivent constituer un fonds de travaux. Montant, alimentation, conditions d’utilisation : le point complet.

Depuis la loi ALUR de 2014, la constitution d’un fonds de travaux est obligatoire pour la grande majorité des copropriétés. Ce fonds sert à anticiper les grosses dépenses futures — ravalement, toiture, ascenseur — sans avoir à demander un appel de fonds brutal aux copropriétaires.

Qui est concerné par cette obligation ?

Toutes les copropriétés de plus de cinq lots sont concernées, à l’exception de celles dont le diagnostic technique global ne révèle aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, ou des copropriétés neuves de moins de cinq ans.

Quel montant minimum pour le fonds de travaux ?

La cotisation annuelle doit être au moins égale à 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. L’assemblée générale peut voter un montant supérieur si les besoins en travaux le justifient, notamment à la lecture du plan pluriannuel de travaux.

À quoi le fonds de travaux peut-il servir ?

Les sommes versées sur le fonds de travaux sont attachées au lot, non au copropriétaire : elles restent acquises à la copropriété même en cas de vente. Elles ne peuvent financer que des travaux, à l’exclusion des dépenses courantes d’entretien.

• Travaux obligatoires (mise en conformité, sécurité).
• Travaux décidés par l’assemblée générale (ravalement, toiture, isolation).
• Études techniques préalables aux travaux (diagnostics, audits énergétiques).

Le rôle du conseil syndical dans le suivi du fonds

Le conseil syndical veille à ce que la cotisation soit bien appelée chaque année et que le montant du fonds figure clairement dans les documents comptables transmis aux copropriétaires. Il s’appuie utilement sur le plan pluriannuel de travaux pour anticiper les besoins et proposer, si nécessaire, une augmentation de la cotisation.

CoproHarmony aide le conseil syndical à suivre l’évolution du fonds de travaux aux côtés du budget annuel et du plan de travaux, pour préparer sereinement les décisions à venir.

Le fonds ne suffit presque jamais seul : comparez-le aux autres options dans financer des travaux importants.

Un fonds bien doté sert d’abord à absorber les travaux urgents sans appel de fonds en catastrophe.